Развенчиваем мифы о покупке недвижимости на Лазурном берегу!

Ирина САДЫКОВА, владелец и соучредитель двух фирм по недвижимости во Франции - Property Collection (France) и Dom Management (France) - и владелец консалтингового агентства Waterstone Consulting в Монако, продолжает рубрику, начатую в октябрьском номере.

Миф 3. Покупать или арендовать через агентов всегда дороже, чем напрямую у собственника
Это миф! Чаще всего хозяева завышают цену. Цены от продавца обычно выше даже не на сумму комиссии агента по недвижимости, а на 5-10%. Обычный сравнительный анализ по рынку легко это докажет. Только небольшой процент собственников может объективно оценить ситуацию на рынке. По факту адекватная цена - это результат проделанной работы агента, который финансовые амбиции продавца вкладывает в рамки реальных рыночных цен. Кто будет проводить переговоры по цене, если исключить из цепочки агента по недвижимости? Не все покупатели и продавцы владеют ювелирным навыком переговоров. Каждая сторона обычно отстаивает свои интересы, не прислушиваясь к другой. Для успешных переговоров необходим посредник. Как правило, у собственника происходит смешение финансовых, практических, прагматических и эмоциональных аспектов. Он принимается доказывать, что объект особенный и неповторимый, трещинки на паркете станут самыми значимыми в жизни покупателя, а состояние недвижимости настолько хорошее, что торг не подразумевается. Конечно, продавец никогда не поймет, что все, что имеет для него такую ценность, абсолютно не важно для покупателя. Иностранный покупатель не всегда ориентируется в специфике рынка, законодательства, образа жизни, не знает, на каких сайтах посмотреть актуальные цены, не ориентируется в локациях...
Работая без агента по недвижимости, и покупатель, и продавец однозначно столкнутся с организационными сложностями. Договориться о просмотре - это совсем не то же самое, что провести сделку без сопровождения специалистов. Не каждый человек обладает административными навыками, пониманием этапов, знанием перечня документов, банальным умением свести всех в одной точке в нужное время. Даже самый серьезный продавец не возьмет ответственность подготовить покупателя. Агент по недвижимости ведет все важные этапы:
• анализ стоимости объекта и конкурентов;
• определение выгодной рыночной цены;
• организацию просмотров;
• переговоры и торг;
• подготовку к сделке, организацию взаимодействия между всеми участниками. Именно за эти навыки агента по недвижимости вы и платите комиссию, что максимально позволяет сэкономить время, деньги и нервы.
Миф 4. Покупка в кредит - это выгодно!
Выгода при использовании кредитных средств для покупки может получиться только при очень осторожном и продуманном подходе. Важно внимательно разобраться с финансовыми аспектами, ситуацией на рынке, вопросами инфляции, а также учесть ряд факторов, которые на данный момент могут не быть явными: увеличение процентных ставок, экономические кризисы, форс-мажоры.
Покупка в кредит недвижимости для себя по-настоящему выгодна только при наличии двух важных факторов.
• Период, когда банковские ставки очень низкие. На рынке бывают непродолжительные периоды, когда ставки действительно очень выгодны. Например, во Франции была возможность приобрести недвижимость под 0,5%.
• Вы активно ведете бизнес, который приносит вам хороший доход. Дом на Лазурном берегу - это все же игрушка, ради которой не стоит изымать крупные суммы из бизнеса. В этом случае выгоднее взять кредит по низкой ставке. Важно иметь возможность прогнозировать прибыль лет на пять вперед и быть уверенным, что если собственные деньги останутся в бизнесе, они принесут гораздо больший доход. В остальных ситуациях выгода покупки в кредит очень спорная и даже невыгодная. Высокие ставки, психологические обязательства, неизвестная ситуация на рынке через несколько лет, когда кредит будет погашен или когда вы решите продавать недвижимость, - все это противоречивые факторы, которые делают покупку с использованием банковских средств не такой уж выгодной, а иногда даже совсем неприбыльной.
Никто не знает наперед, сможете ли вы компенсировать расходы благодаря росту цен. Будет ли у вас возможность продать недвижимость, если возникнет такая необходимость до погашения кредитных обязательств. Никто не может предугадать события, в том числе и мирового масштаба, которые серьезно отразятся на рыночной ситуации и вашем доходе от владения или продажи недвижимости, купленной в кредит. Если ваша цель - медленно выстроить капитал, то грамотный подход при покупке и сдаче в аренду поможет это сделать. Однако нужно быть подкованным в финансовых вопросах, а также учитывать худшие сценарии развития событий.
Важно учесть, в каком статусе находится собственник (свой бизнес, наем и т. д.). Некоторым людям деньги в бизнесе приходят активно, поэтому им выгодно брать кредит, освобождая финансовое плечо, чтобы вложить суммы еще куда-то и заработать. Но не все имеют такую возможность. Остальным, приобретая недвижимость, нужно скрупулезно просчитать вход и выход, чтобы, заплатив кредит, не остаться в минусе. Конечно, если сравнивать приобретение дома за «собственные» деньги и за кредитные средства, то первый вариант почти всегда более выигрышный. Даже если вы не сможете содержать дом, купленный не в кредит, его можно сдать в аренду и окупать расходы на содержание. Стены все равно будут ваши и никуда не денутся. Тогда как кредит - это проценты и обязательства, которые не перекроет даже аренда. Дом сам себя «не прокормит». Вам придется зарабатывать на его содержание. Если вы пассивный инвестор, не играете деньгами на бирже, не ведете активный бизнес, который требует капиталовложений и приносит прибыль, то, возможно, вам выгоднее купить дом без кредита. Так или иначе, цены будут расти, и если вам удастся рентабилизировать расходы за счет аренды, то в конце цикла вы, скорее всего, продадите дом с прибылью. Самое удачное, если вы покупаете недвижимость, которая и дорожает, и приносит вам бесценное удовольствие. Это прибавочная стоимость, которая не выражена деньгами. Это идеальная формула!
Вы можете задавать интересующие вас вопросы автору.
Контакты Ирины: +33679607245