Назвался строителем - соответствуй кодексу профессии
Эдуард КОСКИН 16 лет руководит крупной строительной компанией BatiGlobal во Франции и, открывая филиал на Лазурном берегу, делится важной информацией с теми, кто имеет здесь недвижимость.
Эдуард, что нужно знать нашим соотечественникам, покупающим недвижимость во Франции и нуждающимся в строительных работах?
Хотел бы начать с того, что русские сталкиваются здесь с серьезными отличиями по сравнению с Россией. Первое. Во Франции существует так называемый Garantir décénal - гарантия на выполненную работу, которая действует до 10 лет. На разные виды работ, естественно, по-разному. Если идет речь о покраске, то на 2-3 года, но инженерные и структурные работы покрываются гарантией до 10 лет. Поэтому перед заключением заказа на работу обязательно просите, чтобы фирма вам предоставила Assurence décénal. Второе. Настоятельно рекомендую делать два вида страховки. Любая строительная компания во Франции обязана иметь Assurence décénal и Assurence responsabilité civile. Вторая страховка означает, что на время выполнения работ ответственность покрывается этой страховкой, и она действует до окончания выполнения работ. Не дай бог, если во время стройки прорвет трубу и затопит соседей, загорится дом и пострадает 10 квартир, эти потери покроет responsabilité civile. Не забудьте копию данной страховки хранить с фактурой выполненной работы вместе с договором. Но как такового договора во Франции нет - подписанная обеими сторонами смета и является договором. Если затем когда-нибудь возникнет проблема, вы поднимаете копию страховки, связываетесь со страховой компанией, и она даже при отсутствии строительной фирмы обязана оплатить ремонт по этим работам. Единственно, нужно быть внимательным, так как некоторые недобросовестные компании дают Assurence décénal, которую они не оплатили.
Как такое возможно?
Например, приходят в страховую компанию, платят за первый месяц, а потом перестают платить. Если страховой взнос не оплачен, то Assurence décénal не действует. Выходит, что у вас на руках документ, а на самом деле он не имеет никакой силы. Для верности достаточно перед подписанием сметы позвонить в страховую компанию и выяснить, страховой полис под номером таким-то действителен или нет. Как правило, в 90% случаев все бывает чисто.
Еще нюанс: некоторые компании открываются для ведения конкретных работ, например покрасочных, и на них оформляется страховка. Если же компания выполняет несвойственную себе работу, на это страховка не распространяется. Например, проблемы с паркетом, а страховая компания скажет вам, что страховка покрывает только покраску стен. Можно теоретически обратиться в суд, но это будет гражданское дело и совсем другая история. Поэтому к вопросу гарантии нужно подойти серьезно и внимательно, она хорошо функционирует во Франции. Страховка действует и в отношении ваших соседей, особенно в многоквартирных домах, когда у соседей появляются какие-то трещины, протечки, дефекты, связанные с работами, выполненными в вашей недвижимости. И, в принципе, это все покрывается не за ваш счет, а за счет строительной компании и ее страховки, которая выполняет работу.
Понятно, а в какой последовательности надо действовать?
Чтобы все было упорядочено, нужно соблюсти определенные процедуры. Перед началом выполнения работ надо пригласить cousier (присяжного поверенного), который делает констатацию состояния квартир у соседей. Специалиста, который имеет опыт именно в таком виде констатации. Он приходит и протоколирует состояние квартиры у соседей со всех четырех сторон от вашей. Определяет имеющиеся трещины, пятна, дефекты. Этот документ обладает юридической силой в случае, если ваш сосед заявит, что у него появилась трещина после ведения работ у вас. Вы поднимаете этот протокол осмотра, и если такой трещины не было, вы обращаетесь к страховке. Бывает так, что приходят соседи из более дальних домов и говорят: «У меня появилась трещина, устраните ее!» Вызывается эксперт и начинает доказывать, что физически невозможно, чтобы работы, проведенные у вас, могли повлиять на состояние отдаленной от вас квартиры.
Но если соседка снизу, сверху, справа или слева заявит о возникшей трещине, а она существовала на самом деле до ваших работ, и если у вас не было Cоnstat User, то придется устранять неполадки вам. Увы, такие ситуации бывают очень часто. Особенно французы любят использовать свои законные права, имея соседа-иностранца. Он по определению богатый, и, соответственно, получить сатисфакцию с богатенького - дело святое. Вот такая народная забава Лазурного берега.
Важно иметь страховку, когда ведутся работы на границе с соседним участком. Может возникнуть подвижка грунта, трещины, выброс краски, даже пыль может стать причиной недовольства, и соседи захотят решить свои проблемы за ваш счет. Страховка существует в отношении третьих лиц тоже.
Есть другой вопрос - касающийся НДС, есть ли какие-то различия?
Да. Во Франции на строительные и ремонтные работы при определенных условиях НДС составляет 10%. Например, на объектах, которым больше двух лет (дома, квартиры, виллы), НДС надо применять 10%. Это очень выгодно для владельцев, так как смета сразу уменьшается на 10%. Причем НДС распространяется и на работы, и на материалы. Если вы покупаете сантехнику с НДС в магазине, то НДС на нее составляет 20%. Если строительная компания приобретет эту же сантехнику с 20% НДС, то вам выставит фактуру с 10% ставкой. Все материалы, включенные в фактуру, должны быть вам посчитаны с 10% НДС. Согласитесь, достаточно интересная экономия, и почему бы ею не пользоваться? Если вам скажут, что работают без НДС, то советую избегать таких.
Но ведь здесь можно сэкономить?
На практике получается обратное. Существуют микрокомпании, работающие без НДС. Но они ограничены оборотом 36 тысяч евро в год. Значит, опыта работ у них мало. Французская инспекция при проверке может прийти и к вам, утверждая, что вы знали, что подрядчик мухлевал с налогами, а вы ему пособничали. Презумпция невиновности в налоговой сфере во Франции не действует. Частные предприниматели могут выполнять работу без НДС, но проблема заключается в том, что они не могут иметь Assurence décénal.
Так что покупать материалы всегда выгодно через серьезную строительную компанию. Русские клиенты привыкли покупать материалы сами, но здесь две проблемы. Когда покупаете сами, то платите 20% НДС. Вторая проблема гораздо серьезнее. Самостоятельно покупая материалы, вы не можете требовать от компании качества работ. Когда вы покупаете гипс, клей или другие материалы и что-то начнет трескаться, компания будет винить вас в плохом предоставленном материале. И юридически она будет права. Компания может нести ответственность, когда она выбирает, покупает и поставляет расходные материалы сама. Отделочные материалы - вопрос другой. Но когда вы купили ванну или оборудование и оно сломалось, придется самим связываться с поставщиком и разбираться. Если вы покупаете через компанию, то и ответственность несет компания. Поэтому французские фирмы сами покупают все материалы вплоть до мебели.
Предметы декора - мебель и люстры требуют определенной транспортировки и установки. Например, квартира находится на 10-м этаже и материалы надо туда поднять. Неминуем какой-то бой, какая-то ответственность. Работая через фирму, вы получаете комплексное снятие проблемы. Для нас это ответственность, но каждая ответственность требует определенных затрат. Менеджер по закупкам делает заказы, контролирует оплату, отгрузку, доставку. Плюс координация работ, ответственность хранения.
BatiGlobal создавалась и функционирует как комплексная компания, которая выполняет работы от начала до конца. Сейчас эту функцию мы расширили до полного генподряда, что подразумевает координацию всего цикла выполнения работ, начиная от создания проекта, проектной документации, инженерных проектов и до выполнения работ под ключ. При ведении работ неминуемо возникают определенные уточнения, изменения, идет устранение нестыковок и исправление ошибок в проектировании и выборе материалов, выполнении работ.
И когда у нас есть несколько разных строительных компаний, все усложняется и становится проблематичным. А когда есть одно ответственное лицо, то в любом случае всю ответственность берет BatiGlobal, разбирается и устраняет проблему. Это всегда легче и удобнее.
Конечно, клиент может сэкономить деньги и все координировать сам, но у каждого из нас есть ценность личного времени. Если это рассматривать как хобби, то почему бы и нет. Многие выращивают помидоры, себестоимость которых может превышать стоимость мелких бриллиантов. Для кого-то управлять строительством хобби, но это серьезная кропотливая работа. Лучше делегировать дело так, чтобы потом об этом не жалеть.
Очень много зависит от того, с кем ты работаешь, серьезный ли выбран специалист. За годы кропотливого труда жизнь нас заставила кроме выполнения генерального подряда и оказания комплексных услуг расширить сферу деятельности и оказывать услуги по юридическому сопровождению. Начиная с покупки недвижимости. Часто возникает вопрос, в каком статусе приобрести недвижимость - то ли на одно частное лицо, то ли на 2-3 человек, то ли оформить SCI.
Остановимся на этом подробнее, ведь во Франции существует налог на наследство, и неважно, что достанется нашим детям - недвижимость или долги.
Да, как раз для такой цели хороша фирма SCI, она довольно интересная и имеет разновидности. Хороша как для ведения семейной недвижимости, но также коммерческой, которую будут сдавать в аренду. Возможно создание коммерческих компаний. В каждом случае нужно обсуждать, согласовывать цели, задачи и приоритеты сегодняшнего и завтрашнего дня. Кроме этого - особенности финансирования и много других вопросов на будущее.
Кто в вашем предприятии занимается юридическими вопросами?
Наш юридический отдел возглавляет моя дочь Виктория Бриззи-Коскина. Она получила юридическое образование в Страсбурге и выполняет данную функцию. Для этого мы создали в Люксембурге компанию BATIGLOBAL Consulting, оказывающую юридические услуги. Еще одна часть нашей деятельности - партнерство с дипломированными архитекторами по архитектурным проектам, которые делают общие проекты, получают разрешения на строительство, разрешения на выполнение работ, проводят согласования с мэриями, сопровождают проекты. Как правило, это французские архитекторы, так как только они могут подавать разрешение на строительство на территории Франции. Также мы работаем и с архитекторами других стран, в частности России и Англии, но для получения разрешения на строительство все нужно делать в тандеме с французскими архитекторами, имеющими соответствующую аккредитацию. А на другие виды работ - дизайнерские, садовые - аккредитация не нужна. Поэтому мы работаем с разными архитекторами и дизайнерами из разных стран.
Мы имеем большой опыт работы на удалении, когда архитектор находится, например, в Москве, и мы координируем проект от этапа проекта и ведения работ. Его присутствия бывает достаточно раз в месяц, иногда раз в три месяца.
На Лазурном берегу работаем не один год и сотрудничаем с четырьмя архитекторами, знающими местную специфику, стили. Если заказчик выбирает своего архитектора, мы советуем, чтобы они работали в партнерстве с местными специалистами, чтобы, если необходимо, сохранить местный стиль.
Нужно учитывать местный архитектурный стиль?
Не всегда, не на всех виллах можно использовать свободный стиль. Иногда имеются ограничения, например, использовать прованский стиль. И конечно, адаптация к строительным нормам Франции. Во Франции требования отличаются в различных аспектах. Местный архитектор важен, чтобы проект не нужно было переделывать впоследствии. Поэтому мы обязательно работаем с местными архитекторами. Зачастую стиль Лазурного берега и региона Марселя отличаются архитектурными решениями, нюансами, особенностями и техническими требованиями.
Внутренним дизайном вы также занимаетесь?
Дизайн декора - другая профессия. Подбором тканей, мебели занимаются специалисты с клиентом напрямую. Мы, как правило, не участвуем в выборе, но помогаем в корректировке каких-то особенностей, которые может не знать или недопонимать дизайнер-декоратор. Каким бы идеальным ни был проект, когда начинается процесс обустройства, всегда возникают фантазии, пожелания, вплоть до сноса стоящих стен. Но в конце концов мы адаптируемся к просьбам клиентов, никогда не говорим, что не будем переделывать, так как уже все сделали. Один из плюсов нашей работы - это то, что генеральный подрядчик имеет возможность выбирать материалы по всему миру. Но если мы говорим о Евросоюзе - начиная от Италии, Испании, Германии, заканчивая Латвией и Литвой и прочими, мы приобретаем материалы отделки стен и пола без НДС, получая гарантии и сертификаты качества европейские. Поэтому очень часто даже мебель, которая выполняется на заказ в индивидуальном варианте, идет из прибалтийских стран по очень хорошей цене. Есть и итальянские производители высокого уровня. Правда, они дороже. И это все можно приобретать, так же экономя НДС. Но с гарантией и ответственностью. Парадоксально, но некоторые вещи мы привозим из России, и это дешевле, чем привезти из Италии.
Вы рассказывали о генеральном подряде BatiGlobal, а можно к вам обратиться по относительно мелкому вопросу, исправлению допущенных ошибок другими строителями, выполнению частичных работ?
Мы компания ответственная и стараемся сохранять корректные отношения со всеми клиентами. Для нас важен не только объем работ, нам важен клиент. И когда клиент обращается, мы относимся философски к каждой задаче. Пусть это будет маленькая работа, но мы проявим себя, мы выполним все просьбы. Если ты назвался строителем, то ты строитель, а не человек, который просто зарабатывает деньги на строительстве. Должна быть определенная профессиональная ответственность. И мы так к этому относимся. Если мы проявим свою компетентность на маленьком деле, то человек к нам обратится потом и с большим заказом. Можно всегда выделить одного-двух специалистов, чтобы сделать небольшую работу, было бы желание. У нас такое желание есть, обращайтесь по всем вопросам!
Эдуард КОСКИН
Президент и партнер BatiGlobal.
Получил степень в области электротехники в 1989 году и создал несколько компаний, в основном в строительной отрасли. Переехал во Францию в 1999 году и создал BatiGlobal в 2003 году.
+33 6 16 33 26 89
Игорь КОСКИН
Партнер и президент BatiGlobal Strasbourg. Техническое образование по специальности строительные структуры, отопительно-санитарная и электрическая техника, инновационные строительные технологии. Техника безопасности при строительстве, работа с опасными материалами: асбест, свинец. Опыт работы: с 2004 года.
+33 6 29 69 13 75
Владимир КОСКИН
Партнер и управляющий директор BatiGlobal London.
Выпускник бакалавриата по специальности экономика - математика,
выпускник магистратуры по специальности основные неравновесные системы в KING'S COLLEGE LONDON.
+33 6 25 45 79 01
+44 7444 547645
http://uk.batiglobal.com/entreprise-batiment-londres/
Алексей Алексеевич ЛУКЬЯНОВ
Партнер и генеральный директор BATIGLOBAL Москва
Два высших образования:
1999 год - инженер-электромеханик, г. Севастополь;
2010 год - финансист, г. Москва.
+7 (903) 799 04 03
+ 33 6 25 86 36 96
Виктория БРИЗЗИ-КОСКИНА
+33 6 25 45 78 69
+33 3 88 77 22 04
http://consulting.batiglobal.com/
Партнер и юридический директор BatiGlobal Франция.
Партнер и генеральный директор BatiGlobal Consulting Люксембург. Выпускник с отличием магистратуры права, экономики, управления, в области предпринимательского права по специализации банковское право и финансы (диплом получен в 2012 году).
Компания BG Consulting сопровождает Вас в вашем подходе к созданию и управлению на протяжении всей жизни вашей компании. Мы предлагаем обширную экспертизу в области налогового, бухгалтерского и социального права. Расположенная в стратегических регионах (Великое Герцогство Люксембург, Лондон, Москва, Страсбург, Париж и Лазурный берег), группа BatiGlobal предлагает услуги на французском и русском языках.
Наш опыт:
- Создание бизнеса
- Управление бизнесом и недвижимостью
- SARL, SA, SAS, SCI
- Предпринимательское право
- Налогообложение
- Учет
- Социальное право
