«Строить и инвестировать во Франции»

На вопросы МЛБ отвечает руководитель агентства RFC ESTATES Александр ШВАРЁВ

Российский экономический форум в Монако проходит во второй раз. И сейчас - в период очень непростой для российской экономики, страдающей от санкций США и ЕС. Считаете ли Вы, что данный вопрос будет одним из ключевых в ходе работы форума?

Я принимал участие и в первом форуме. Тогда тенденция развития отношений между Монако, ЕС и Россией была более конструктивной и перспективной. Планировалось, что стороны идут на сближение, в России все перестраиваются на общие стандарты взаимоотношений. В тот момент Россия и Европа понимали друг друга, развивали бизнес и сотрудничество на взаимовыгодных условиях.

Но сегодня случилось то, чего искренне не желала ни одна из сторон. К сожалению, достигнутые продвижения во взаимоотношениях не зафиксировались и даже отдалились от планируемых результатов. Оказалось, что ни Европа, ни Россия не могут самостоятельно решать свои дела. Присутствует третья сила, навязывающая и выстраивающая взаимоотношения между партнерами через призму своих интересов. На сегодняшний день, какой бы экономический вопрос ни затрагивался, он в первую очередь привязывается к политике. Деловой мир ищет выходы из сложившейся ситуации. Несмотря ни на что, нужно жить дальше, поддерживать и развивать бизнес. Думаю, на форуме будут обсуждаться вопросы совместного сотрудничества на пути выстраивания отношений в новом контексте.

Сегодня россияне страдают от отсутствия кредитования для российских проектов. Может быть, стоит тогда переориентироваться и осуществлять их на заемные деньги во Франции и Монако?

На сегодня это не частые операции, но французские деньги присутствуют в большом количестве на постсоветском пространстве, на них финансируется множество программ. Количество проектов в нынешней ситуации сократилось. По известным причинам финансирование из Европы уменьшилось, некоторые программы были приостановлены или сокращены. Теперь российский бизнес выстраивает альтернативные решения и пути, делает это достаточно успешно, начал искать деньги на азиатских рынках, там понимание бизнеса в отношении России несколько другое.

В Европе все бизнесмены надеются на восстановление отношений с Россией, уменьшение объемов сотрудничества негативно влияет на их результаты, и в том числе в Монако и во Франции.
Россиянам деньги, полученные во Франции и Монако, интересны, они недорогие, а доходы в России высокие. Получается, что риски возврата выданных заемных средств уменьшаются.

Так на каких условиях сегодня можно получить кредиты в Монако и Франции?

У банкиров нет принципа национального разграничения. Условия для француза или русского остаются одинаковыми. Финансирование во французских банках остается в районе 3,5-4%, а в Монако при личных гарантиях можно получить под 1,5-2%. То есть деньги остаются дешевыми.
Банки имеют средства и готовы давать кредиты, но под личные гарантии для проектов на территории Монако и Франции.

Для получения денег под бизнес на территории Монако и Франции нужно понимание проекта и механизма возврата кредита.

Все, что находится в рамках Европы, банкирам понятно и они согласны на обсуждения.
Все, что за рамками Европы, где нет соответствующего контроля, где нет механизмов гарантированных отношений, - там не выходит.

Чтобы получить финансирование в настоящих условиях во Франции и Монако, нужно предоставить оцененные в Европе активы, притом это должно быть сделано ведущими аудиторскими компаниями. Только так можно получить желаемые суммы.
В Монако кредитование всегда больше завязано на частные отношения. Соответственно здесь банкиры легче идут на сотрудничество с бизнесом через собственника данного бизнеса под его личные гарантии.

Вы работаете уже многие годы на юге Франции и считаетесь одним из признанных специалистов в области инвестиций и строительства. Что сегодня можно предложить россиянам в качестве выгодной инвестиции?

Что касается глобальных, крупных бизнесов, то Франция старается не пускать их к себе из-за консервативности и экономической независимости. Потом, центр экономических интересов у большинства россиян остается в России, географическая удаленность не позволяет эффективно вести контроль. Так что сегодня можно говорить о зарубежных частных инвестициях в мелкий и средний бизнес. Отдельно нужно рассматривать варианты для тех, кто переехал на постоянное жительство в Европу.

Если говорить о недвижимости, то хороший возврат вложенных средств может быть получен при инвестировании в небольшие квартиры, студенческое жилье, лучше, если покупать их на стадии планирования. Долевое участие в проектах компаний застройщиков.
Выгодно приобретать офисы, уже сданные в долгосрочную аренду, у которых имеются контракты с солидными компаниями и не нужно бегать в поисках клиентов.

Как развивается строительная индустрия? Нет ли ограничений для россиян для получения кредитов под проекты?

Я уже подчеркивал, что банки все проекты рассматривают на общих условиях. Есть локальный банк, который работает на территории Приморских Альп. Он очень активно финансирует строительные проекты. Если у вас есть начальный капитал, направленный, как правило, на покупку земли, то при наличии проектной документации банк на равноправных условиях рассматривает заявки на кредитование.

Что останавливает россиян - непонимание многих вопросов из-за нехватки времени вникать. В России традиционно сложился строительный бизнес, который поддерживался административными ресурсами. И на почве конкуренции иногда не понятно, на какие кнопки нажимать, как продвигать свой проект. Если у человека хватает характера для того, чтобы понять, как работает местная экономика, то финансовые структуры с удовольствием пойдут ему навстречу. Банкиры понимают некоторые преимущества русских партнеров. Обычно если человек приходит на этот рынок, то у него есть запас финансовой прочности. И для банка есть гарантии того, что проект будет доведен до конца. У такого человека, как правило, есть и свои покупатели на то, что он собирается осуществить. То есть в своем окружении он прорабатывает проект и по дружеской договоренности все уже зарезервировано или распродано, есть видение горизонта, каким образом завершить проект.

И таких проектов становится все больше и больше. Многие уже отходят от стандартного - купил виллу, переделал ее и продал. Кто-то старается построить многоэтажку. Кто-то участвует в проектах сетевых отелей-резиденций, эти организации пошли по пути разделения недвижимости и управляющего бизнеса. Они  позволяют участвовать инвесторам в бизнесе возведения новых объектов. Можно получить долевое участие в проектах. Таким образом, вся административная нагрузка выполнена местными людьми, а вы как инвестор лишь принимаете участие в финансировании и получаете доход.

Если сделать анализ инвестиций в разных странах, то рентабельность примерно одинаковая. Есть смысл дифференцировать свои интересы и получать доходы не только в России. К тому же у нас очень много соотечественников, которые уже живут за рубежом и собираются оставаться за рубежом на пенсии, но деловая жизнь ведь продолжается.

Еще раз подтвержу - у банков есть деньги, но не хватает надежных партнеров, с кем можно работать. Сказывается и демографическая ситуация - давние проверенные партнеры стареют, их дети часто не интересуются семейными делами и не вызывают доверия. Я знаю ряд проектов, в которых банки готовы реально работать и были бы рады работать с новыми надежными партнерами.

О какой рентабельности сегодня можно говорить?

Если рассматривать доходы от аренды, существует общеевропейская статистика - примерно 3-4% в Германии, Франции, Италии, Испании. Государство сильно контролирует и стремится, чтобы не было спекуляций в данном вопросе. Уровень доходов близок к доходам на облигации на сегодняшний момент.
Для увеличения доходности нужно рассматривать покупку на плане и продажу по завершении, рентабельность такой операции может составить до 20%.
Делать свои строительные проекты для продажи или сдачи в аренду.

Посмотрите известную в Монако семью Пастор. Они строят жилье и сами же его сдают в аренду. Это достаточно доходный сегмент в Монако, Лондоне, Париже, и они успешно развивают свой бизнес в данном направлении.

Как вы считаете, где сегодня во Франции лучше всего осуществлять новые проекты? Где они наиболее выгодны?

Франция всегда будет оставаться страной туризма, отдыха, культуры и наслаждений. Зоны отдыха и туризма - это те территории, куда нужно инвестировать. Франция имеет огромное морское побережье - от Италии до Испании, и океанское побережье от Бельгии до Испании.
На рынке нужно искать решения не только там, где традиционно проводишь свои каникулы, надо смотреть на всю территорию Франции, особенно на регионы, находящиеся в постоянном развитии. Например, взять регион Лангедок-Руссийон (крупные города: Ним, Монпелье, Безье, Перпиньян и другие), в нем находится половина средиземноморского побережья Франции!

Этот регион является центром французского и международного отдыха на Средиземном море. За последние 10 лет он удвоил свое население. Туда едет очень много иностранцев: англичане, немцы, голландцы, шведы и весь остальной мир. Туда летают самолеты из многих городов Европы. Россиян там немного из-за отсутствия прямых авиалиний из России.  
Солнце и море великолепное, в плане гастрономии и вина регион очень интересен, множество культурных и исторических мест.

Во Франции есть места с накопившимся, отложенным спросом, где есть необходимость в возведении новых отелей, это относится и к побережью, и к горнолыжной зоне. Это проекты, которые не особенно интересны государству, так как они маленькие и недоступны местным частным инвесторам, которые находятся в трудной ситуации. Часто местечковая политика заходит в тупик и нужен третий игрок, который смог бы «разрулить» данную ситуацию.

Требуются инвестиции в социальную инфраструктуру. Но у государства руки не доходят из-за того, что экономика находится в рецессии. Население и местная администрация активно эксплуатировали бы новые объекты. Был бы хороший возврат от их эксплуатации.
Сегодня на рынке не хватает предложения хорошего достойного жилья для представителей среднего класса.
Если изучать проекты по аренде, то краткосрочная аренда до года более рентабельна. Тарифы за квадратный метр выше в недвижимости в зоне студенческих городков. Это та тема, которую можно и нужно развивать.
http://www.rfc-estates.com/