Правда и мифы о покупке недвижимости на Лазурном берегу

С Ириной САДЫКОВОЙ, владельцем и соучредителем двух фирм по недвижимости во Франции Property Collection (France) и Dom Management (France) и владельцем консалтингового агентства Waterstone Consulting в Монако, мы познакомились и начали работать в 2013 году, на заре нашей издательской деятельности в Монако, публикуя в газете интервью и интересную информацию из опыта работы Ирины в сфере самой лакомой недвижимости Лазурного берега.

Почти за 10 лет до нас, начав работать как одна из первых русскоязычных специалистов на элитном рынке юга Франции, Монако, Италии, Ирина научилась обходить рифы местных профессиональных реалий и набрала неоценимые знания и навыки общения с покупателями, владельцами недвижимости, но главное - с официальными структурами по оформлению и содержанию домов и квартир.
Летом этого года в России и Европе вышла увлекательная книга Ирины Садыковой о себе и профессии

«Дом для счастья. Лазурный берег».

В богато оформленном издании Ирина рассказывает немного о себе, приводит интересные истории из жизни, но главное - делится уникальным многолетним опытом, приобретенными знаниями в сфере покупки, продажи, аренды недвижимости за рубежом, в особенности во Франции и Монако. Её советы универсальны и подходят буквально каждому, кто задумывается о приобретении «дома мечты» за рубежом, не только в нашем регионе, но и по всей Европе.
После того как мы опубликовали интервью с Ириной в глянцевом журнале «МОНАКО», пошла реакция - стали писать читатели с просьбой купить книгу.
Так возникла наша с Ириной совместная идея публиковать главы книги частями в газете, чтобы удовлетворить спрос взыскательной русскоязычной аудитории.

Нина ПОПОВА, главный редактор

Миф 1. Лучше купить, чем арендовать
Решение покупать или арендовать недвижимость зависит зачастую от финансовых возможностей. Конечно, цена покупки несопоставима с ценой аренды. Сам процесс владения также гораздо дороже ежемесячных арендных платежей. Однако если принять в расчет продолжительный период аренды, то покупка может быть выгодной. 
Все зависит от ваших потребностей и внутреннего состояния. Если вы только приглядываетесь к жизни на Лазурном берегу, то аренда - отличный способ понять, нужно ли вам приобретать здесь дом или нет. Покупка всегда обходится дороже, потому что недвижимость нужно не только купить, но и содержать. Даже сама покупка связана с дополнительными расходами.
Однако всегда есть факторы, которые остаются за рамками логики и анализа, например психологические. Если вы планируете снимать дом на короткий период (например, на лето), каждый раз придется привозить и увозить вещи, что не очень удобно. Другой вариант - когда идеальный дом в принципе не сдают на долгий срок и вы вынуждены, к примеру, раз в полгода переезжать, разбирая и собирая вещи. Даже если у вас получилось снять дом на длительный период, у собственника вдруг могут измениться обстоятельства, и по завершении вашего договора аренды недвижимость выставят на продажу. Или собственник просто передумает сдавать ее в аренду. В итоге вам нужно будет искать новый дом мечты. Или, как вариант, искать возможность купить этот. 
Если вы точно определились, в каком именно месте хотите жить, то практически любой дом можно превратить в дом мечты собственными усилиями. С арендным домом этого сделать нельзя. 
С другой стороны, аренда - более гибкий инструмент, который не поставит вас в жесткие финансовые рамки на долгие годы. Представим, что у вас есть мечта - дом на берегу. Возможно, что покупка этого дома будет стоить серьезных усилий для вашей семьи и оставит дыру в бюджете. Проще его арендовать - и наслаждаться жизнью на Лазурном берегу: аренда в этом случае комфортнее, дешевле и позволяет сразу осуществить свою мечту.
Учитывая, что любая покупка недвижимости — это инвестиция, можно дом мечты арендовать, а деньги вложить в специальную инвестиционную недвижимость. Инвестиции нельзя смешивать с личным восприятием, не путайте мечту и заработок. Недвижимость, основная функция которой - увеличение капиталовложений, не будет приносить столько удовольствия, как дом мечты, зато гарантированно будет приносить доход и расти в стоимости. Позже ее можно будет продать, затем купить новую и, постоянно повторяя цикл продажи-покупки, увеличивать прибыль. Так вы убьете двух зайцев: удачно вложите деньги и будете с удовольствием проживать на Лазурном берегу.
Если подходить к вопросу сугубо рационально - удобнее только снимать. Но если учесть психологические аспекты и постоянный рост цен, покупка всегда выгоднее. В итоге все зависит от ваших целей, возможностей и долгосрочности планов. 
 
Миф 2. Покупка с целью сдачи в аренду = высокодоходная инвестиция, а ваш кредит всегда покроет арендатор
Покупка европейской недвижимости в кредит с целью сдачи в аренду почти всегда приводит к стабильному доходу, но совсем не означает высокую доходность. Аренда будет приносить гарантированную прибыль без серьезных рисков, но по-настоящему заработать на ней невозможно - можно только сохранить капитал. 
Доход от аренды облагается целым рядом налогов и отчислений. К стандартным расходам также могут прибавиться регулярные непредвиденные затраты арендодателя на поддержание недвижимости в хорошем состоянии, а также устранение поломок и непредвиденные ситуации.
Если для приобретения недвижимости использован кредит, то он уменьшит налогооблагаемую базу, но прибавит ежемесячный платеж. Поэтому важно просчитать баланс между доходами и расходами при покупке недвижимости для сдачи в аренду.
Выгодная сдача приобретенной недвижимости не станет мифом, если к процессу подойти обдуманно. Чтобы инвестиция стала прибыльной, необходимо покупать по цене ниже рынка, так как в этом случае процент заработка на капитале высокий. Даже непредвиденные расходы, если они будут, все равно оставят собственника в плюсе.
Купить недвижимость в кредит и сдать ее в аренду таким образом, чтобы арендатор окупал полностью все расходы на недвижимость, - разумная и правильная концепция. Но нужно учесть ряд факторов. Во-первых, все зависит от стоимости недвижимости и суммы кредита. Если цена высокая и сумма кредита большая, то очень сложно притянуть сумму аренды к полной компенсации всех расходов. Кредит имеет разные составляющие: процент, тело кредита, страхование.
Если вы хотите пойти по этой схеме, точно не нужно покупать люксовую недвижимость, которая не позволит перекрыть расходы на налоги, содержание и ежемесячный платеж по кредиту арендным платежом. Для этих целей подойдет обычная жилая недвижимость. В элитной недвижимости арендатор сможет оплатить только часть займа, остальное вам придется закрывать самостоятельно.
В сегменте обычной недвижимости эта схема вполне рабочая, если все грамотно спланировать: стоимость недвижимости, приобретение по цене ниже рынка, точные расходы на ремонт и содержание. Тогда большая часть расходов по кредиту будет выплачиваться арендатором. И вы чужими деньгами откладываете капитал на будущее, потому что, когда кредит закроется, недвижимость останется за вами.
В случае покупки с последующей сдачей в аренду нужно предусмотреть периоды, когда в квартире никто не будет проживать (нет желающих, ремонтные работы, непредвиденные расходы по кондоминиуму). Собственнику из своего кармана придется закрывать текущие расходы, кредит и платежи по налогам.
Глобально владение недвижимостью будут сопровождать следующие расходы, скорее всего, не все они будут покрываться арендой:
расходы по содержанию (поменять лампочку или чайник, отремонтировать холодильник и т. д.);
расходы по поддержанию недвижимости в должном состоянии;
выплаты кредита (тела, процентов);
компенсация периодов простоя;
задержка арендных платежей;
непредвиденные строительные работы (ремонт фасада, кровли, установка лифта и т. д.).
Это нюансы, которые нужно учесть при покупке недвижимости для сдачи в аренду. К покупке надо подойти безэмоционально - «ничего личного, только бизнес».

Если читателям будет интересно больше узнать об Ирине как о человеке, то можете посмотреть наше с ней видеоинтервью, которое вы сможете найти по QR-коду в конце книги.
Контакты Ирины:
+33679607245
Всю информацию о книге с возможностью покупки онлайн вы найдете по
ссылке:
https://www.sadykovabook.ru/