Подводя итоги 2014: переходный период?

На вопросы МЛБ отвечает Александр ШВАРЁВ

Чем нам запомнится нескучный 2014 год?

В 2014 году Франция подтвердила место лидера по рейтингу прозрачности рынка недвижимости и находится в одном ряду с Великобританией, Нидерландами, Ирландией и Финляндией. Это влияет на положительное решение о покупке здесь недвижимости и создания бизнеса. Надо знать, что прозрачность рынка определяют на основании отчетов финансовых экспертов, по индексу цен и временным шкалам доходности разных видов недвижимости, компетентности компаний-оценщиков и некоторым другим параметрам. Ставка по ипотеке сегодня рекордно низкая за последние 70 лет, и доступное кредитование помогает поддерживать спрос на прежнем уровне.

Сегодня элитный квадратный метр в Париже стоит 17 тыc. евро. За 1 млн евро можно купить прекрасное жилье или в Париже 59  в. м, или в Монако 20 кв. м. В 2014 году на Лазурном берегу Франции квадратный метр достиг рекордной в мире стоимости - более 200 000 евро! На Кап-Ферра вилла 600 кв. м сегодня продается за 120 млн евро - высокий спрос инвесторов со всего мира не зависит от экономической ситуации в конкретной стране, эксклюзивные объекты имеют статус «коллекционных» и по-прежнему востребованы.

Сегодня для бизнеса как в России, так и в связанных с ней странах, сложилась экстраординарная ситуация. Как правильно сориентироваться в новых условиях?

Только ленивый не обсуждает, что Россия оказалась под санкциями США и ЕС, ее национальную валюту атакуют, и она сильно теряет в стоимости по отношению к доллару и евро. В то же время стабильность французской экономики налицо и она сильно не изменилась.

Теперь российским гражданам приходится предпринимать дополнительные усилия, если они собираются инвестировать в недвижимость во Франции. Имеется два основных варианта. Первый - использовать ресурсы, которые уже есть в Европе, чтобы избежать потерь от курса валют. И второй - тем, кто ведет бизнес в рублях, я бы посоветовал повременить с покупкой. Если рубль через некоторое время выправится, то инвестор может потерять на обменном курсе очень много. А для того, чтобы недвижимость выросла в цене, скажем, в два раза, нужно ждать многие годы.

Поэтому советую покупать только тем, кто имеет активы за рубежом или переезжает жить сюда. Сейчас просто нецелесообразно менять рубли на евро.

В рамках санкций произошли аресты недвижимости известных российских бизнесменов в Италии...

Это же чистая политика, которая решила активно управлять экономикой!
Эта акция коснулась ограниченного круга людей, то, что произошел арест недвижимости, - это грустное исключение из правил.

Возвращаясь к первоначальной теме интервью, скажите, как повлияли изменения последнего времени на бизнес?

Уже более двух десятков лет Россия старается приблизиться к европейским стандартам, чтобы уменьшить различия между нормами, которые приняты в Европе и России. К примеру, в России взят курс на деофшоризацию. Теперь пристально следят, чтобы не было движения неконтролируемых финансовых потоков в окружающие Россию страны, во избежание вывоза не декларированных, и в первую очередь бюджетных, средств. Сегодня политические изменения установили новые коммерческие правила и работать так, как раньше, уже нельзя.

Президент выступил с предложением амнистии капиталов и дал время определиться - где вы хотите жить и вести бизнес. Все по-европейски, как в Италии или во Франции. И сегодня уже есть люди, вернувшие в Россию свои активы. Есть те, кто решил прекратить свою деятельность в России и уехать жить за рубеж. Третья категория лиц еще делает свой выбор. Каждый должен себе честно задать вопрос и четко на него ответить: где я вижу свою деятельность, свою жизнь и свою судьбу. И в зависимости от этого решить, в какой стране должен быть мой дом, где будет жить семья. Исходя из этого нужно выстраивать свою персональную стратегию и архитектуру управления активами.

На рынке очень мало предложений, касающихся данной темы, но они есть и действуют эффективно. Опять же европейцы дают нам примеры своих индивидуальных решений. Богатых людей в Европе значительно больше, и данные проблемы они начали решать намного раньше. Опыт, которым можно поделиться, имеется, безвыходных ситуаций нет, есть предложения на любой вкус.

Но нельзя забывать, что Россия остается привлекательной страной и с точки зрения налогообложения, и с точки зрения доходов, и с точки зрения инвестиций. Приведу простой пример. Несмотря на сложившуюся политическую и экономическую ситуацию, ни один иностранный банк не ушел из России. Как бы то ни было, русский пароход плывет, и на сегодняшний день это реальная экономика в Европе, у которой, несмотря ни на что, сохраняется курс на рост экономики.

Европа сама находится в трудной экономической ситуации и по понятным ей причинам ввела санкции против России, теперь немало русских инвесторов вернется в Россию или пойдет в другие страны.

Заговорили, что рынок недвижимости Лазурного берега может существовать и без России и русских инвестиций, так ли это?

С одной стороны, это так, почти за 160 лет «русского нашествия» на Лазурный берег бывало всякое. В эпоху коммунизма наступила пауза, а местная жизнь продолжала манить  других. Безусловно, без наших граждан качество рынка и его доходность уменьшатся. Многие мои коллеги прогнозируют, что цены могут немного снизиться. Не будет больше такого ажиотажа.

Парадоксально, но часто сами наши покупатели из стран СНГ создают его. Приезжая сюда, они пытаются хитрить, вместо того чтобы работать с одним партнером, обращаются в 10 агентств, и создается впечатление, что 10 клиентов пришли на рынок и ищут объекты. В результате на одну недвижимость приходят заявки от 10 агентств, и владелец начинает строить иллюзии относительно высокого спроса. А в реальности на рынке всего один покупатель, который сам создал искусственный ажиотаж.

Теперь продавцы станут реально оценивать свою собственность. Если раньше, до прихода русских на рынок, владельцы понимали, что через 10 лет стоимость недвижимости подрастет на 20%, то есть человек ориентировался по меркам роста на рынке. Когда же началась спекуляция с приходом не только русских, но и других граждан европейских стран, то продавцы начали ориентироваться исходя не из реальной стоимости своей недвижимости, а возросшего на нее спроса. Каждый просто смотрел налево-направо, узнавал стоимость продажи у соседей и старался сделать наибольшую прибыль, провести своего рода спекулятивные операции. Сегодня произошедшие перемены опустят рынок недвижимости со спекулятивных позиций на коммерческие, когда нужно аргументировать каждый процент и каждую тысячу евро стоимости объекта.

И что произойдет с ценами на Лазурном берегу?

Я думаю, что перелома тенденции не будет. В последние 2 года идет «застаивание» цен. Но, безусловно, приход новых игроков придаст новое дыхание для нашего региона. Недвижимость во Франции в уходящем году стала еще дешевле, в том числе элитная, снизились цены в Париже и на Лазурном берегу, и в следующем году покупатели ожидают от продавцов очередной уступки.

Как произошедшие изменения в мировой политике отразятся на Монако?

Уже отразились. Рынок настолько маленький, а запросов настолько много, что рынок аренды вырос на десятки процентов. В Монако жесткая нехватка предложений жилья. Вторичное жилье уходит просто по сумасшедшим ценам. Почему? Да потому, что новостроек мало - земли нет. Если будут новые проекты, то помогут желающим реализовать свои планы - купить квартиру. В Монако есть порядка 10 объектов, цены которых перевалили за 100 тысяч евро за кв. м - это несколько квартир в центре и в башне «Одеон».

Недавно было принято решение отвоевывать территории у моря. Это строительство растянется на десятилетие. Но именно нехватка земли и спасает рынок Монако. В чем заключается привилегия иметь недвижимость в Монако? Иметь нулевой налог на доходы. Можно вести бизнес всю жизнь и держать доходы в активах компании. В определенный момент, когда их нужно «приземлять», лучше приземлять их на территории, где имеется минимальное налогообложение. И это лучше всего делать на территории Княжества Монако.

Так как же поступать сегодня нашим гражданам? Куда бежать и что делать?

Сегодня российское государство, объявив амнистию, дает четкое и ясное предложение выбрать каждому место, где он хочет вести бизнес и жить. Никто не запрещает жить и вести бизнес за рубежом и иметь там компании. Необходимо все задекларировать и платить разницу в налогах.

В России ведь не пугают 75-процентным налогом на прибыль, как во Франции. Все равно выгоднее платить 13 процентов. Если имеешь бизнес за рубежом, плати положенный налог в России, и это не будет смертельно ни для кого. Конечно, это уменьшит личный доход, однако если убрать из данной цепочки бизнеса Россию, то не будет доходов вообще. Кстати, в России стало много прозрачных бизнесов, изменилась и культура ведения финансовых дел. Сегодня много кто возвращается в Россию, поучившись на Западе. И в России они счастливы, платя всего 13% подоходного налога. Наверное, действительно наступило время навести порядок.

Сегодня в Европе многие делают прогнозы, что русских больше не будет, они больше не приедут. Но ведь во время зимних каникул на горнолыжных станциях, в европейских столицах практически везде была слышна родная речь. Естественно, многое было оплачено еще с прошлого лета. Ведущие американские политики удивляются, что население России не отреагировало на санкции так, как они рассчитывали. Я уверен, что маятник сейчас искусственно оттягивают в одну сторону, но он неизбежно пойдет вспять.

Мне кажется, что нас ждут два непростых года, но репутация русских бизнесменов укрепится невероятно. Изначально весь европейский бизнес был против введения санкций. Теперь политики искусственно увели бизнесменов с российского рынка. А ведь это те иностранные инвесторы, которые в 90-е годы вошли в Россию по красной ковровой дорожке! Теперь собственные политики их лишили раскрученного бизнеса. За это время у нас подросли собственные кадры, и когда западный бизнес захочет вернуться на рынок, ему никто вновь красных дорожек стелить не будет. Как говорится, «свято место пусто не бывает». Мне кажется, начнется перезачет и отношений, и контрактов. Русские сами начнут зарабатывать честнее и больше. Сейчас происходит переоценка ценностей и рост самосознания.

Что ждет Францию?

В наступившем году Франция сможет удержать лидерские позиции на фоне общей экономической нестабильности, продолжая демонстрировать позитивные показатели. Ответственных инвесторов привлекает надежный рынок, проверенный временем! Недвижимость во Франции по-прежнему является привлекательной для инвестиций и популярна среди россиян, стабильным спросом пользуются Лазурный берег и «золотой треугольник» Парижа: авеню Монтень, Елисейские Поля и авеню Жоржа V.

Государственный контроль, регулирующий цены, позволяет стабилизировать стоимость недвижимости и доходность в 3-4%, что делает Францию удобной для сохранения капитала от экономических потрясений - стабильный спрос, развитая инфраструктура, курс на улучшение условий ипотечного кредитования.   
Спрос на зарубежную недвижимость существовал всегда, инвестиции в активы недвижимости позволяют сохранить сбережения, это особенно актуально сейчас, в период политической и экономической нестабильности!

Всего несколько лет назад россияне делали эмоциональные покупки, сегодня ситуация меняется, все чаще покупают как жилую, так и коммерческую недвижимость с целью сохранения капитала и получения дохода.
Прежде чем приобретать недвижимость за рубежом, нужно изучить выбранную страну, пожить в ней некоторое время, убедиться, что все факторы вас устраивают, вы понимаете административную и налоговую систему страны, нашли управляющую компанию, понимаете варианты выхода, если через несколько лет вы захотите или придется продавать купленное. Думая о покупке недвижимости, нужно в первую очередь понимать цель покупки. Если цель инвестиционная, то лучше всего приобретать недвижимость при наличии надежных управляющих компаний, это дает вам возможность спокойно инвестировать в офисы, студенческие апартаменты, гостиничные номера, парковки, склады самообслуживания и т. д.

Если объект покупается для личного пользования, то нужно обратить внимание на такие факторы, как климат, инфраструктура, близость к морю, язык общения, культура, образование, медицинская помощь.
Французский рынок недвижимости спасет любовь! Любовь женщин к красоте и комфорту. Любовь состоятельных мужчин к этим женщинам. И снова все они встретятся на Лазурном берегу, в Париже, Куршевеле!

Инвестиции в недвижимость - это искусство приумножать капитал! Мы покупаем - инвестируем для Вас и вместе с Вами!  -  RFC ESTATES
http://www.rfc-estates.com/