Plus Value - налог на прирост капитала
Директор компании ServiceAzur SAS Александр Мацулевич рассказывает о французских законах
В законодательстве Франции существуют три категории налога на прирост капитала: налог на прирост капитала в результате операций с недвижимым имуществом, налог на прирост капитала в результате операций с движимыми объектами и социальными правами/долями, налог на прирост капитала в результате операций с объектами, используемыми в личных целях, с такими, например, как яхты, драгоценные металлы. В этой статье мы детально расскажем, как рассчитывается налог «Plus-value immobilière» - налог на прирост капитала в результате операций с недвижимым имуществом.
Когда применяется налог на прирост капитала
Налог на прирост капитала при реализации недвижимого имущества распространяется на сделки по продаже недвижимости частным лицом либо через гражданское общество SCI, которое облагается подоходным налогом.
Налог взыскивается с прироста капитала, возникающего в случае передачи прав собственности, а также сопряженного с расходами на построенную или непостроенную недвижимость (незавершенные объекты, конструкции и земельные участки под строительство). Налог также распространяется на имущественные права: передача прав узуфрукта (usufruit) или «голого» права собственности (nuepropriété) без права пользования.
Важно помнить о следующих особенностях: резиденты Франции облагаются налогом во Франции, за исключением случаев, когда передаваемый объект находится в стране, которая заключила с Францией налоговое соглашение. Нерезиденты облагаются налогом во Франции, в случае если передаваемый объект находится на территории Франции.
Необлагаемый прирост капитала
Существует полное освобождение от налога на прирост капитала в результате продажи основного объекта недвижимости и пристроек к нему (таких, например, как гараж, паркинг, дом сторожа). Однако это правило распространяется исключительно на резидентов, так как речь идет об основном объекте недвижимости.
Однако нерезиденты, при некоторых условиях (владение имуществом во Франции на протяжении определенного количества лет, гражданство одной из стран ЕС и пр.), могут получить особое налоговое преимущество для собственности, которая находится во Франции. Во всех случаях налоговая льгота лимитирована суммой 150 000 евро от прироста капитала нетто.
Правила расчета налога
Расчет налога на прирост капитала производится в три этапа.
Этап первый. Определение «прироста стоимости брутто» - разница между ценой продажи и ценой покупки. Цена продажи - это установленная продавцом (собственником) стоимость недвижимости, которая прописана в акте купли-продажи. У продавца есть возможность ее уменьшить за счет документально подтвержденных расходов (комиссия посредникам, стоимость проведенной диагностики, гонорары архитекторам для предварительного изучения прав на строительство и прочие расходы).
Цена покупки - это стоимость приобретения недвижимости, которая фигурирует в договоре о покупке. Если речь идет о получении этой недвижимости бесплатно, то ценой покупки будет считаться сумма, которая фигурирует в договоре дарения или декларации о наследовании.
Эта сумма корректируется за счет следующих элементов:
расходы на приобретение (расходы на экспертизу, гонорар нотариуса). Исключение составляют пошлины на дарение и наследование. Другая возможность - принять затраты, равные 7,5% (заранее установленный процент) от цены покупки;
расходы, касающиеся различных работ, которые могли быть проведены на протяжении всего времени владения имуществом (затраты на строительство, реконструкцию, расширение, реновацию). Они складываются из реальных затрат, фактически произведенных предприятием и подтвержденных чеками. Важно помнить, что если продажа имущества произведена позднее пяти лет после даты покупки, владелец (продавец) имеет право на фиксированную скидку в размере 15% от цены покупки или же на вычет фактических затрат, если это более выгодно.
Этап второй. Определение «прироста стоимости нетто» - результата после применения льготы на длительность владения имуществом. При продаже недвижимости, длительность владения которой была более 5 лет, предусматривается применение налоговых льгот на прирост стоимости брутто. Последние поправки по налоговым льготам при передаче прав на недвижимое имущество вступили в силу с 1 сентября 2013 года.
Сегодня применяются льготы в размере 6% за каждый последующий год, начиная с 6-го и по 21-й год владения и 4% для 22-го года владения. Важно знать, что при расчете учитываются только полные годы владения. Таким образом, прирост стоимости реализуемой недвижимости освобождается от налога после 22 лет владения. Недвижимость, стоимость которой снизилась по истечении времени, при продаже освобождается от налога.
Этап третий. Расчет суммы налога, применение ставки. Метод расчета налога на прирост капитала одинаков для резидентов и нерезидентов, отличаются только налоговые ставки, которые зависят от страны проживания неризидента и составляют:
19%, если нерезидент Франции является резидентом одного из государств-членов Европейского союза или другого государства, которое не входит в список не сотрудничающих стран или территорий;
19% для нерезидентов (физических лиц и членов SCI), проживающих вне ЕС/ЕЭЗ. (Вместо 33,1/3% в связи с изменениями в законодательстве, с 01.01. 2015);
75%, если нерезидент Франции является резидентом не кооперирующего государства (список стран на 2014 год: Ботсвана, Бруней, Гватемала, Маршалловы острова, Британские Виргинские острова, Монтсеррат, Науру, Ниуэ).
26 февраля 2015 года в Люксембурге Судом Европейского союза было принято решение об отмене социальных отчислений в размере 15,5% для нерезидентов Франции, не причастных к обязательному режиму социального обеспечения. Для резидентов Франции выплата социальных отчислений остается обязательной, без изменений.
Дополнительный налог
В случае если прирост стоимости нетто (после применения налоговых льгот) превышает 50 000 евро, физическое лицо/член гражданского общества SCI выплачивает дополнительный налог. Ставка налога составляет от 2% до 6% в зависимости от суммы прироста стоимости. Расчет производится по прогрессивной шкале (см. таблицу ниже).
Важно!
Обращаем Ваше внимание, что необходимо сохранять все счета и другие документы, подтверждающие затраты на строительные и реновационные работы!
Налоговые льготы за каждый год владения
В законодательстве Франции существуют три категории налога на прирост капитала: налог на прирост капитала в результате операций с недвижимым имуществом, налог на прирост капитала в результате операций с движимыми объектами и социальными правами/долями, налог на прирост капитала в результате операций с объектами, используемыми в личных целях, с такими, например, как яхты, драгоценные металлы. В этой статье мы детально расскажем, как рассчитывается налог «Plus-value immobilière» - налог на прирост капитала в результате операций с недвижимым имуществом.Когда применяется налог на прирост капитала
Налог на прирост капитала при реализации недвижимого имущества распространяется на сделки по продаже недвижимости частным лицом либо через гражданское общество SCI, которое облагается подоходным налогом.
Налог взыскивается с прироста капитала, возникающего в случае передачи прав собственности, а также сопряженного с расходами на построенную или непостроенную недвижимость (незавершенные объекты, конструкции и земельные участки под строительство). Налог также распространяется на имущественные права: передача прав узуфрукта (usufruit) или «голого» права собственности (nuepropriété) без права пользования.
Важно помнить о следующих особенностях: резиденты Франции облагаются налогом во Франции, за исключением случаев, когда передаваемый объект находится в стране, которая заключила с Францией налоговое соглашение. Нерезиденты облагаются налогом во Франции, в случае если передаваемый объект находится на территории Франции.
Необлагаемый прирост капитала
Существует полное освобождение от налога на прирост капитала в результате продажи основного объекта недвижимости и пристроек к нему (таких, например, как гараж, паркинг, дом сторожа). Однако это правило распространяется исключительно на резидентов, так как речь идет об основном объекте недвижимости.
Однако нерезиденты, при некоторых условиях (владение имуществом во Франции на протяжении определенного количества лет, гражданство одной из стран ЕС и пр.), могут получить особое налоговое преимущество для собственности, которая находится во Франции. Во всех случаях налоговая льгота лимитирована суммой 150 000 евро от прироста капитала нетто.
Правила расчета налога
Расчет налога на прирост капитала производится в три этапа.
Этап первый. Определение «прироста стоимости брутто» - разница между ценой продажи и ценой покупки. Цена продажи - это установленная продавцом (собственником) стоимость недвижимости, которая прописана в акте купли-продажи. У продавца есть возможность ее уменьшить за счет документально подтвержденных расходов (комиссия посредникам, стоимость проведенной диагностики, гонорары архитекторам для предварительного изучения прав на строительство и прочие расходы).
Цена покупки - это стоимость приобретения недвижимости, которая фигурирует в договоре о покупке. Если речь идет о получении этой недвижимости бесплатно, то ценой покупки будет считаться сумма, которая фигурирует в договоре дарения или декларации о наследовании.
Эта сумма корректируется за счет следующих элементов:
расходы на приобретение (расходы на экспертизу, гонорар нотариуса). Исключение составляют пошлины на дарение и наследование. Другая возможность - принять затраты, равные 7,5% (заранее установленный процент) от цены покупки;
расходы, касающиеся различных работ, которые могли быть проведены на протяжении всего времени владения имуществом (затраты на строительство, реконструкцию, расширение, реновацию). Они складываются из реальных затрат, фактически произведенных предприятием и подтвержденных чеками. Важно помнить, что если продажа имущества произведена позднее пяти лет после даты покупки, владелец (продавец) имеет право на фиксированную скидку в размере 15% от цены покупки или же на вычет фактических затрат, если это более выгодно.
Этап второй. Определение «прироста стоимости нетто» - результата после применения льготы на длительность владения имуществом. При продаже недвижимости, длительность владения которой была более 5 лет, предусматривается применение налоговых льгот на прирост стоимости брутто. Последние поправки по налоговым льготам при передаче прав на недвижимое имущество вступили в силу с 1 сентября 2013 года.
Сегодня применяются льготы в размере 6% за каждый последующий год, начиная с 6-го и по 21-й год владения и 4% для 22-го года владения. Важно знать, что при расчете учитываются только полные годы владения. Таким образом, прирост стоимости реализуемой недвижимости освобождается от налога после 22 лет владения. Недвижимость, стоимость которой снизилась по истечении времени, при продаже освобождается от налога.
Этап третий. Расчет суммы налога, применение ставки. Метод расчета налога на прирост капитала одинаков для резидентов и нерезидентов, отличаются только налоговые ставки, которые зависят от страны проживания неризидента и составляют:
19%, если нерезидент Франции является резидентом одного из государств-членов Европейского союза или другого государства, которое не входит в список не сотрудничающих стран или территорий;
19% для нерезидентов (физических лиц и членов SCI), проживающих вне ЕС/ЕЭЗ. (Вместо 33,1/3% в связи с изменениями в законодательстве, с 01.01. 2015);
75%, если нерезидент Франции является резидентом не кооперирующего государства (список стран на 2014 год: Ботсвана, Бруней, Гватемала, Маршалловы острова, Британские Виргинские острова, Монтсеррат, Науру, Ниуэ).
26 февраля 2015 года в Люксембурге Судом Европейского союза было принято решение об отмене социальных отчислений в размере 15,5% для нерезидентов Франции, не причастных к обязательному режиму социального обеспечения. Для резидентов Франции выплата социальных отчислений остается обязательной, без изменений.
Дополнительный налог
В случае если прирост стоимости нетто (после применения налоговых льгот) превышает 50 000 евро, физическое лицо/член гражданского общества SCI выплачивает дополнительный налог. Ставка налога составляет от 2% до 6% в зависимости от суммы прироста стоимости. Расчет производится по прогрессивной шкале (см. таблицу ниже).
Важно!
Обращаем Ваше внимание, что необходимо сохранять все счета и другие документы, подтверждающие затраты на строительные и реновационные работы!
Налоговые льготы за каждый год владения