Предоставление ипотеки во Франции и Монако

Рассказывает директор ServiceAzur SAS Александр Мацулевич

На финансирование покупаемой недвижимости во Франции и Монако можно получить ипотеку разного типа, оформив покупку как на физическое, так и на юридическое лицо, например, на некоммерческую компанию по недвижимости SCI или другие компании. 
Срок выдачи кредита варьируется от 5 до 30 лет в зависимости от типа кредита и досье клиента с условием размещения задатка в банке. Задаток составляет около 40-50% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Решение о предоставлении ипотечного кредита принимается на основании платежеспособности заемщика: коэффициент задолженности не должен превышать 1/3 или 33% от суммы его доходов. Такой порог называется «le reste à vivre» - остаток на покрытие расходов повседневной жизни (жилье, продукты питания, одежда).

Основные типы кредитных ставок:

1. Ипотечный кредит с фиксированной банковской процентной ставкой на весь период выплаты (prêt à taux fixe) варьируется от 3 до 3,5%. Основным преимуществом такой ставки является надежность: изначально известны сумма ежемесячных платежей и общая стоимость кредита. Независимо от рыночных тенденций ставка и срок кредита не изменятся. Фиксированная ставка может быть изменена только при рефинансировании кредита.

2. Кредит с плавающей процентной ставкой (prêt à taux révisable) варьируется от 1,3 до 2%. Процентная ставка привязана к усредненному значению процентной ставки межбанковского еврорынка (Euribor - Euro Interbank Offered Rate), которая может изменяться каждые 3-6 месяцев.  Плавающие ипотечные ставки на первый взгляд  выглядят более привлекательно, нежели предлагаемые банками фиксированные проценты ипотеки. Недостаток состоит в том, что прогнозировать значение рыночных кредитных ставок на длительный срок весьма затруднительно в связи с колебаниями на рынке. Одним из механизмов ограничения является пункт в контракте taux capé, который позволяет варьировать плавающую ставку в фиксированных границах  ±1 или 2%.

3. Кредит со смешанной процентной ставкой (фиксированной и плавающей). Принцип такого займа позволяет воспользоваться на протяжении первых 7-10 лет низкой фиксированной ставкой. В целом займы со смешанной ставкой обходятся дешевле, чем займы с фиксированной ставкой за тот же период времени.

IN FINE

В случае погашения классического кредита заемщик выплачивает часть заемного капитала и банковский процент ежемесячно. По мере выплаты кредита часть активов (капитала) растет, а сумма банковского процента пропорционально уменьшается. Налогоплательщик, подпадающий под оплату налога ISF, должен ознакомиться с амортизационной таблицей кредита в момент, когда возвращенная стоимость его недвижимости превысит налоговую планку ISF.

При выплате кредита IN FINE заемщик выплачивает только банковские проценты. Чтобы выплатить полную сумму заемного капитала, заемщик делает ежемесячный взнос в течение всего срока кредита на специально предусмотренный для этой цели сберегательный счет либо одним разом погашает «тело кредита» в конце самого кредита. Таким образом, заемный капитал остается нетронутым до окончания срока кредита и выплачивается полностью последним платежом. Следовательно, в течение всего срока кредита IN FINE стоимость приобретенного имущества рассматривается как нулевая, и оплата налога на богатство ISF будет происходить только после выплаты всего кредита.

С момента подачи полного досье банку потребуется 2-3 недели для принятия окончательного решения о выдаче кредита.

Оптимизация кредита

Банки Франции и Монако предлагают множество схем по оптимизации кредита. Например, размещение денежных средств на депозит или инвестирование в финансовые инструменты на время выплаты кредита (в среднем без особых рисков под 3-4% годовых) может существенно снизить стоимость кредита или же покрыть его полную стоимость. Чем больше сумма взноса, тем выгоднее это для клиента.

Дополнительные расходы

К дополнительным расходам относятся административные сборы банка в размере около 0,25-0,5% от суммы заемного капитала. Также, перед тем как принять окончательное решение о выдаче ипотеки заемщику, банки Франции и Монако могут запросить проведение оценки приобретаемого объекта недвижимости. Стоимость  экспертизы варьируется от 500 до  5000 евро в зависимости от объекта недвижимости и оценочной компании. Следует также добавить нотариальные сборы в размере около 1% при регистрации в ипотечном бюро.

Налоговые льготы

Приобретение недвижимости посредством кредитования во Франции и Монако способствует получению определенных налоговых льгот.

Налогоплательщик может значительно снизить сумму ежегодного налога на прибыль (доход от аренды) за счет вычета банковских процентов. Также налогоплательщик может добиться минимизации или же полного освобождения от налога на богатство ISF, вычитая из налогооблагаемой базы для расчета налога ISF сумму кредитного займа.

Пример выплат по долгосрочному кредиту на 15 лет:

Пошаговый кредит















Кредит In Fine




















Компания Property ServiceAzur предоставляет помощь в оформлении ипотечного кредитования и в координировании действий всех сторон (продавец, нотариус, финансовое учреждение, страховая компания и компания по  оценке недвижимости). Мы поможем  вам подобрать оптимальные условия кредитования планируемой сделки или рефинансирования уже имеющегося кредита.

Источник Property ServiceAzur