Поиск эффективных решений в меняющейся ситуации

Специалист по инвестициям и недвижимости на Лазурном берегу Александр ШВАРЕВ отвечает на вопросы МЛБ.

Сегодня наблюдаются определенные изменения в законодательстве России и Франции. Как это влияет на возможности приобретения россиянами недвижимости на Лазурном берегу?

Давайте рассмотрим те перемены, которые происходят сегодня во Франции и России и связаны с нашим бизнесом, недвижимостью. Во Франции за последнее время основным изменением стал новый закон Loi Alur, который гласит, что до подписания предварительного договора о купле-продаже нужно представить абсолютно все документы, связанные с объектом недвижимости. До вступления в действие этого закона предварительный договор можно было подписывать в агентстве или у нотариуса с отлагательными условиями о предоставлении этих документов в период подготовки основного договора о купле-продаже, до даты подписания сделки.

Теперь продающая сторона должна заранее подготовить и предоставить своему нотариусу всю документацию на продаваемый объект недвижимости. Напоминаю, что предварительный договор о купле-продаже готовит нотариус продавца!

Дольше всего приходится ждать документы, которые выдает синдик (управляющая компания), подготовка этих документов обходится примерно в 400 евро, они действительны до следующей ассамблеи, которая, как правило, проходит раз в год.

Некоторые продавцы все еще не сориентировалась в данном вопросе и не всегда в курсе этих изменений и открывают их для себя только на этапе обращения к нотариусу.
Так что это немного замедляет процесс купли-продажи и влияет на заключение сделок. В общем, небольшая трудность, но с ней приходится теперь считаться.

Чем вызван этот закон? 

Предварительный договор о купле-продаже подразумевает оплату покупателем 10% на счет нотариуса. То есть возникает денежная зависимость и ответственность сторон, а также необходимость приложить определенные усилия для исполнения этого условия. Затем, когда продавец и его нотариус начинают собирать документы, может выясниться, что некоторые важные параметры и информация по объекту недвижимости не соответствуют объявленным в начале переговоров условиям и цене. Таким образом, в период подготовки к сделке может возникнуть масса несогласованных пунктов и вопросов, вплоть до пересмотра стоимости или остановки сделки.

Как правило, это происходит непреднамеренно со стороны продавца. За период владения, особенно если он был долгим, накапливались вопросы, связанные с изменениями в законах, в правилах пользования и управления недвижимым  имуществом, на которые в повседневной жизни не сразу обращаешь внимание. Особенно это касается иностранных собственников, для которых эта недвижимость является вторым домом, местом проведения отпуска. В принципе, этот закон действительно защищает права покупателя, которому нужно, как правило, побеспокоиться о получении кредита, переводе средств и т.д., - в общем, он вынужден со своей стороны приложить массу усилий для начала процесса покупки.

Я считаю, принявший решение  о продаже продавец должен соответствующим образом подготовить необходимые документы и достоверную информацию, что подтверждает серьезность его намерений и деловой подход в отношениях с покупателем. В качестве примера могу привести случай, когда в многоквартирном доме, построенном на склоне, продавец квартиры, много лет назад покупая ее у застройщика на плане, просил предварительно объединить две квартиры для получения необходимого метража. На момент продажи оказалось, что застройщик объединил две квартиры в одну и дополнительно увеличил жилую площадь за счет прилегающего к квартире места общего пользования в гаражах, но не оформил это должным образом в мэрии.

По закону продавец не имеет права продавать, пока не урегулирует все переделки.
Покупатель же при этом получил кредит, обеспечил всю стоимость сделки и сидел наготове. Но он так и не смог купить квартиру из-за вышеизложенной ситуации.

В России за последнее время  возник целый «букет» планируемых изменений. В отношении повышения прозрачности корпоративных структур российское законодательство приводится в соответствие с рекомендациям и по ФАТФ, по деофшоризациии по КИК (иностранная компания или структура, контролируемая российским налоговым резидентом - физическим лицом или компанией).

Нужно будет задекларировать все зарубежные компании, которыми владеете и к которым имеете отношение. Это усложняет и дисциплинирует одновременно традиционные формы бизнеса. Нужно будет показывать в России все доходы и платить подоходный налог. Так что для юридических и физических лиц это означает дополнительную финансовую нагрузку, а государству - дополнительный доход. Бремя это по сравнению с другими европейскими соседями не такое великое. Но каждый сделает свой выбор в соответствии с аппетитом на риск.

Также проводятся ключевые изменения российского законодательства в отношении физических лиц - изменения в валютном регулировании зарубежных счетов физических лиц и двойного гражданства или вида на жительство. Нужно будет декларировать все свои денежные операции, получать разрешения на валютные операции. Многие российские граждане имеют двойное гражданство или вид на жительство во Франции или Монако, других странах. До сих пор это было серьезным преимуществом как для ведения бизнеса, так и для свободного перемещения.

Теперь по новому закону все это можно делать, но нужно декларировать. В общем, ситуация меняется стремительно и это касается всех на сегодняшний день. Речь идет о принципе эффективного сбора средств государством - зарабатывай где хочешь, но налоги плати дома, на родине. Для физических лиц, постоянно живущих за пределами России, единственный способ избавиться от обязательств декларировать второе гражданство, счета и доходы, недвижимость - это не иметь прописки в России. В паспортном столе необходимо личное присутствие.

Все это - тема для отдельного обсуждения. Так что пока продолжаем наблюдать за развитием событий.
Поэтому все вышеуказанные нововведения непосредственным образом сказались как на количестве сделок, так и на завершении уже начатых.

Изменилось ли в этой связи взаимодействие с банкирами?

Россиянам сегодня получить кредит сложнее, чем раньше. Почти все банки повысили ставки кредитования и изменили требования на гарантийные условия. Хотя официальных ограничений никто не прописывал, все же реально на практике они существуют. Банкиров теперь нужно уговаривать выдать кредит, и здесь важен метод личного контакта и убеждения, иногда с помощью юристов и нотариусов вести коллективные переговоры об условиях кредитования проще.

Несмотря на постоянно меняющиеся законы, что остается стабильным?

Стабильным остается желание продолжать жить хорошо и комфортно. Пока политики спорят, жизнь идет.

Имеется ли разница для Франции, кто будет покупать здесь недвижимость?

Если одних просят подвинуться, то на их место приходят другие. В этом году количество русскоговорящих покупателей и просто отдыхающих сократилось.
На рынок снова вернулись французы, американцы, появилось много англичан. Активно действуют инвесторы из арабских стран. Как бы там ни было, спрос на французскую недвижимость остается неизменным.

Имеется ли возможность сохранения конфиденциальности при максимальном или даже полном соблюдении законов?

Конечно, имеется. Притом абсолютно законно. Не нужно стесняться пользоваться этими средствами. Ими пользуются все европейцы - французы, англичане и многие другие. Но это чисто персонализированный подход, требующий личных консультаций. Здесь нет универсальных решений, как раньше. Нельзя сказать, что мир остался без инструментов, защищающих интересы конфиденциальности. Просто эти инструменты стали более интеллектуальными и требуют более серьезной проработки вопроса.
Как осуществляется взаимодействие между юрисдикциями и между государственными органами?

Основные договоры о двойном налогообложении всем известны. Теперь мы наблюдаем подготовку процедур и подписание присоединения стран к соглашению об обмене банковскими данными, около 90 стран готовятся к отмене банковской тайны, строится информационная система единой базы данных. Она не направлена и не даст улучшения экономической ситуации. Как известно, Россия с ЕС тоже ведут переговоры об обмене данными.

Сегодня идут определенные политические трения между Россией и ЕС. Введены всякого рода санкции. Сказывается ли это на возможностях приобретения россиянами недвижимости на Лазурном берегу? Существуют ли какие-нибудь ограничения в данном вопросе?

Некоторые российские банки и физические лица были внесены в санкционный список ЕС. На что ряд западных структур и банков международного и иногда местного значения, подвластные политическим настроениям, отреагировали быстро, я бы сказал, с опережением. Случились аресты имущества в Италии без обоснованных претензий. Некоторые банки усилили свои требования к процедуре и гарантиям на выдачу кредитов российским гражданам. 

В общем и целом никаких ограничений на возможности приобретения россиянами недвижимости на Лазурном берегу нет и не было. Местные коммерсанты и бизнесмены с радостью и уважением отзываются о русскоговорящих клиентах и ждут их всегда у себя!