Наши инвесторы на Лазурном берегу

На вопросы МЛБ отвечает эксперт по вопросам недвижимости и инвестиций, руководитель агентства RFContact Александр ШВАРЁВ

Что сегодня происходит на рынке недвижимости?

Число прямых российских инвестиций во Францию почти в 10 раз меньше, чем французских в Россию! В силу своих политических пристрастий, Франция не занимала лидирующих позиций по привлечению иностранных инвестиций и поддержанию экономических новаторских инициатив. Оазисами деловой активности для иностранцев во Франции являются соседние Монако и Андорра. В 2013 году в Монако выдали 1800 карт новым резидентам - на первом месте итальянцы с 4,5% по увеличения спроса, на втором - россияне, на третьем - швейцарцы.

Во Франции и Монако имеются многочисленные привилегии у инвестора нерезидента и большой выбор интересных предложений. Количество и объемы российских инвестиций постоянно растут, хотя остаются малыми по отношению к возможностям. Кроме традиционных операций с недвижимостью и банками, есть масса других форм для эффективного инвестирования. Не стоит вспоминать о том, как было раньше дома и сравнивать с тем, как сейчас здесь, ностальгируя по прошлому, просто нужно продвигаться вперед и мыслить новыми категориями. Растущий интерес к инвестированию и участию в крупных проектах, объясняет активное присутствие бизнесменов на выставке MIPIM в Каннах.

Вы имеете многолетний опыт работы, насколько себя активно проявляют инвесторы из России и стран бывшего СССР сегодня? Российские инвесторы присутствуют в секторе крупных инвестиций на Лазурном берегу?

Речь идет о двух экономических и юридических территориях: Монако и Франция (в основном, Иль-де-Франс, Лазурный берег, Три долины). Российские инвестиции выражаются как в личных семейных инвестициях в покупке недвижимости, в первую очередь для себя любимого, и в инвестиции в финансовые продукты личных средств, размещенных в банке. Это две основные формы русских инвестиций, которые происходят сегодня.

Число инвесторов из постсоветского пространства: русских, украинцев, казахов, азербайджанцев и т.д. растет из года в год. Они приобретают знаковые объекты, крупные виллы, гектары земель и тысячи метров недвижимости, структурируя семейные активы. Чисто русского бизнеса на Лазурном берегу не так много, но он практически всегда на виду у местной общественности, его управление и развитие проходит успешно. 
Русский бизнес в Париже представлен намного лучше, но это во многом благодаря государственной поддержке крупных проектов и компаний.

Во Франции наши соотечественники инвестируют, как правило, в недвижимость для своей семьи или для перестройки и перепродажи. Пока только такие варианты операций, где нет никаких продуманных стратегических ходов: купил, построил, продал через несколько лет. И гораздо лучше, чем деньги хранить в банке и получать за 5 лет около 30-40 % прибыли. Инвестиции гарантированы и можно сказать, что ты занимаешься делом. В результате этих инвестиций бизнесмены пользуются тем преимуществом, что они не резиденты и создают удобные формы владения активами.

А что происходит в Монако?

В Монако ситуация несколько отличается. К традиционным операциям с недвижимостью добавляются банковские продукты, ведь для любого бизнеса и инвестора важно выстраивать хорошие деловые отношения со своими банками. Крупным российским инвестором является совладелец футбольного клуба АС Монако. Он переместил центр управления своего бизнеса на платформу Монако. Очень удобно для тех, кто является резидентами страны. В мире нет второй такой точки, где можно жить комфортно, не платя никаких налогов на доходы.

Другие крупные инвесторы размещают капиталы в банковский сектор и их основная цель - сохранение средств. Все понимают, что доходы от размещений в банке частично компенсируют потери капитала от инфляции. Только реальная экономическая деятельность позволяет увеличивать капитал и зарабатывать, хотя вести бизнес в чужой стране - определенный риск.

Для работы в любых сферах инвестиций обязательно нужно обращаться за советом и помощью к специалистам. Есть достаточно русскоговорящих профессионалов, которые серьезно и грамотно подходят к этому вопросу и у них все хорошо получается.

Расскажите, что происходит с туриндустрией. Кто-то создал крупные туристические компании?

В развитии и продвижении туристической индустрии напрямую заинтересованы государство и гостиничные сети. Государство рассчитывает на доходы от туриндустрии и  продвигает свою марку. Этим занимается как Франция, так и Монако. Большие отели принадлежат крупным бизнес-группам и им интересно иметь присутствие на Лазурном берегу, приносящее солидные доходы. Туриндустрия во Франции имеет хороший ритм развития, а на Лазурном берегу она просто в олимпийской форме!

Россию в 2013 году посетили 18 млн туристов. Из них 2 млн - иностранные туристы из дальнего зарубежья и 14 млн приехали на заработки. В 2013 году на 20% возросло число российских туристов, выезжающих за границу, всего около 15 млн человек. Россияне стали одной из самых путешествующих наций в мире и вышли на 5 место. Консульство Франции в 2013 году выдало россиянам около 400 тысяч въездных виз.

В 2013 году Франция приняла у себя почти 83 миллиона туристов, и вышла на первое место в мире по числу туристов, ежегодно посещающих страну. Иностранные туристы оставили во Франции почти 35,8 млрд евро, общие поступления в экономику от туризма выросли почти до 77 млрд евро. В туристическом секторе Франции занято более 2 млн человек. На него приходится более 7% ВВП страны, а поступления государства от туризма составляют порядка 44 млрд евро. Ожидается, что в 2014 г. Францию посетит 1,3 млн туристов из России и Украины и это почти в 2 раза больше, чем в 2011 году.

Категория высоко обеспеченных людей, приезжающих сюда отдыхать, пользуется в первую очередь эксклюзивными услугами и предпочитает персонализированный подход в виде люксового сервиса.
Здесь есть несколько хороших компаний, обслуживающих русскоговорящих туристов, которые сильно продвинулись на французском рынке. Много лет назад они получили поддержку французского дипломатического корпуса, который лоббирует их интересы и в России и во Франции. Так что, они выстроили целую структуру взаимодействия.

Есть масса мелких туристических компаний, работа которых не требует крупных инвестиций. Среди местных компаний вы не увидите ни одного крупного российского бренда, просто потому, что для них здесь нет массового русского клиента. Солидные местные компании, работающие с гражданами бывшего СССР, обслуживают их на ряду с другими и одновременно предлагают услуги во всех франкоговорящих странах: Бельгии, Швейцарии, Люксембурге. Французы традиционно лоббируют свои интересы, не пуская других игроков на свой рынок. Вот вам и субъективные причины отсутствия крупных российских брендов.

Складывается впечатление, что во Франции и, тем более в Монако, массового русского туризма нет как такового. Редко здесь можно увидеть туристические автобусы из России или Украины.

Этого не видно на первый взгляд в Монако, но в Ницце и Каннах это ощущается гораздо сильнее. Русскоговорящих туристов везут автобусами из Германии, так как экономически это очень выгодно. Туристы добираются до Германии дешевыми авиарейсами и оттуда автобусами приезжают во Францию - так называемый 2-3-звездный туризм на 1-2 недели по экономным ценам. Немецкие туроператоры - самые сильные в этом сегменте. Договариваются заранее с отелями по минимальным ценам в расчете на массовый поток.

Говорят, несколько отелей и ресторанов на Лазурном берегу находятся в руках русских инвесторов, насколько это соответствует действительности и о каких объемах идет речь?

Некоторое количество бизнесов в этом секторе имеют место быть. Гостиничный и ресторанный бизнес на сегодняшний день высоко технологичный процесс с высокой культурой организации обслуживания. Есть профессиональные инвесторы, которые берут себе объекты гостиничного комплекса, пробуют инвестировать в ресторанный бизнес, иногда это совмещают. Результаты у всех достаточно хорошие. Один из них - на Кап-Ферра, он относится к самым престижным, внешне все выглядит респектабельно и рентабельно.

Я так же наблюдаю за другим проектом, который начался с оптимизмом, и теперь оброс новыми идеями. Данный проект был жизнеспособен, а инвестор, у кого был экономический импульс и деньги, наладил контроль, исполнители на месте реализуют эффективное ведение дел.

Как правило, рентабельнее всего работает либо крупный бизнес в виде большой гостиницы или сети, либо маленький семейный вариант. И если маленький бизнес далеко не всем интересен, то на большой не у всех хватает денег и сил в одиночку.

Тем не менее, смелые энтузиасты находятся всегда. Каждый из них говорит, что я сделаю лучше чем местные, и иногда срабатывает.

Куда еще вкладывают российские инвесторы?

На сегодня в Париже идет самая крупная российская инвестиционная операция во Франции. Будут строить две башни бизнес-центра с квартирами. За проектом стоят российские бизнесмены и банки. Это самый крупный российский проект за рубежом в последнее время, как впрочем, и постройка русской церкви у Эйфелевой башни на набережной Сены. Но это уже с участием государства и здесь присутствует политический интерес. Крупные российские компании покупают французские высокотехнологичные компании, меняют юридический статус, интегрируют, делают его более эффективным и вливают в него новые средства.

Есть и самостоятельные проекты, например российский лидер по созданию антивирусов присутствует в Силиконовой долине Ривьеры - София Антиполис, его компания активно развивается. Эти проекты имиджево очень полезны для нас всех.

Но массовости пока не наблюдается. Ведь Россия - страна развивающаяся, там бизнес с высокой доходностью, к которой привыкли русские. Там деньги можно вернуть быстро.
За рубежом наши граждане скорее пытаются «спрятать» средства, чем их инвестировать. Есть масса объектов, купленных по 50-70 млн евро, но никто не говорит, что это инвестиции.

Здесь другая культура бизнеса, достаточно понятная. Например, французы очень хорошо зарабатывают на торговых площадях, где стены принадлежат одному собственнику, а эксплуатирует объект другой. В этом случае необходим административно-финансовый ресурс, когда есть хороший контакт с местными властями и с банком и на основе бизнес-плана, именно по связям и моральным гарантиям, банк дает деньги на приобретение конкретного объекта. Аренда покрывает кредит и приносит дополнительный заработок.
Россиянину будет очень трудно получить такую поддержку, он будет воспринят варягом. Все местные постараются поддержать своего, что абсолютно естественно.
 
Что бы Вы посоветовали для крупных инвестиций в данный момент?

Покупать уже сданные в аренду площади, которые находятся в аренде у крупных торговых марок и компаний, где подписаны контракты на ближайшие 6-9 лет и четко можно проследить доходы и развитие. Например, выгодно покупать стены магазинов на бульваре Круазетт или улице Антиб в Каннах, находящиеся в аренде у известных брендов  - это приносит серьезные дивиденды. Я работал с русскими банкирами, которые реализовывали такие инвестиции.

Была также удачная покупка большой резиденции, которую планируют переделать в отель. В бизнесе с недвижимостью выгоднее всего инвестировать, покупая доли в инвестиционных фондах c доходностью в 7%, что практически вдвое больше чем дают банки.

В настоящее время один фонд хочет приобрести аэропорт Шарль-де-Голь, чтобы затем сдавать в аренду авиационным компаниям. Крупные инвестиционные фонды выбирают надежные и перспективные проекты. Этот же фонд на деньги инвесторов сейчас купил в Монако площади и сдал их в аренду банку и торговой сети.

Хорошие проекты нигде не афишируют и информация о них передается только в конфиденциальном виде надежным проверенным партнерам. Приобрести их под силу хорошо структурированным компаниям с солидным капиталом. Участвовать своими деньгами в таких фондах - намного эффективней, так как управлением занимаются специалисты и доходность инвестиций выше, чем в банках практически в два раза.

Банк может предложить на облигациях 3-4%, а тут гарантированные 7-8%. Это самое интересное инвестирование во Франции и можно хорошо заработать. Стартовый капитал от 150 тысяч евро. Многие инвесторы не обладают достаточной информацией, находятся в вакууме по данной теме и есть над чем работать. Поэтому эта ниша находиться в процессе развития.

Плюсы и минусы крупных инвестиций в Монако и во Франции?

Большой плюс - стабильная экономика, гарантии в сохранении стоимости недвижимости и личной собственности. Минус - рост стоимости не такой, как ожидает инвестор. Инвесторы не до конца понимают французов, а те в свою очередь, как правило, не учитывают всех имеющихся возможностей. Есть много категорий бизнеса, которые не понятны русскому - это, скажем, инвестиции в социальные проекты, но это не благотворительность или меценатство, а высокодоходные бизнесы.

Это могут быть местные проекты, необходимые тому или иному городу, у которого нет достаточно средств на реализацию. Но если бы такой проект осуществился, то он бы успешно работал. Много тому примеров, где есть муниципальные площадки и идеи, но нет необходимых средств для их осуществления и нужен инвестор. Здесь нужен хороший аналитик, хороший советник. Во Франции таких проектов множество. Будущее за социально необходимыми проектами, частными клиниками, частными школами...

В Монако, опять же, известный русский предприниматель грамотно развивает свою стратегию и его уже приглашают поучаствовать в проектах SBM, а ведь это очень закрытая организация.

Насколько быстро окупаются капиталовложения на побережье и в горнолыжных курортах?

Интересная тема. Много оазисов во Франции, которые требуют развития, здесь уже есть хорошая логистика, а инфраструктура на местах не привлекательна, а они могли бы быть намного респектабельнее и доходнее. Рассмотрим, например, курорт Изола 2000. Я  много лет изучаю этот курорт, просчитываю его потенциал. Для начала можно инвестировать в маленькие проекты и развивать здесь международный горный курорт, работающий зимой и летом, второй - Куршевель - и даже лучше, например близостью до второго дома на берегу моря.

Ожидание крупного инвестора может длиться годами, идеи крупного бизнеса требуют колоссальной энергии. Пока нет структурированного предложения со стороны инвесторов и местных властей. Думающие наперед люди покупают или строят для себя шале на территории горнолыжной станции. Этот регион рассматривали как серьезного кандидата на Олимпийские зимние игры 2018. Здесь реально огромнейший потенциал.

Посмотрите, где на побережье от Италии до Испании есть международный аэропорт и горы высотой в 3 тысячи метров всего в часе езды от этого аэропорта? Начинается сезон катания на лыжах в ноябре и кончается иногда чуть ли не в мае. При этом здесь развиты виды летнего спорта и отдыха. Самое интересное, что наблюдается катастрофическая нехватка жилого фонда и отелей в горах. С качественным сервисом просто катастрофа, спрос давно превышает предложение.

Приморские Альпы - заслуживает пристального внимания. Недаром известные российские предприниматели купили в районе Изола 2000 огромное поместье в горах и сделали реабилитационный центр для спортсменов, который прекрасно работает.

На побережье, в ресторанном и гостиничном бизнесе есть варианты, которые очень быстро окупаются. В Монако недавно открыли ресторан НОБУ. Российские рестораторы начали осуществлять свои проекты, опять же, совместно с известным русским предпринимателем. Стены купил инвестор, а эксплуатировать будет ресторатор.

Пользуется ли спросом покупка земли?

Постоянно, на землю всегда есть спрос. Сегодня русским инвесторам очень интересны земли в прибрежной зоне или на горнолыжных курортах. Можно купить участок с разрешениями на строительство. Легче купить землю с существующим строением, снести и построить что-то новое.

Нужно быть осторожными с землей без разрешения на строительство! В этом вопросе восприятие вещей совершенно разное. В России купил колхоз, перевел землю в жилую зону - построил, продал, заработал. Здесь же, купив не строительную землю, можешь 20 лет с ней просидеть и не получить разрешений на застройку. Ее просто не внесут в кадастр для застройки. Несмотря на то, что во Франции можно купить много земли и в разных места, здесь у моря найти что-то задача не простая.

«Покупайте землю, ее больше не производят», - говорил Марк Твен!

Контакты: RFC ESTATES
Тел.: +33 (0)6 12 15 91 98 
E-mail: rfcontact@rfcontact.com
Web: www.rfcestates.com