Куршевель и Мерибель: искусство владения в Альпах

Ирина САДЫКОВА, владелец и соучредитель двух фирм по недвижимости во Франции - Property Collection (France) и Dom Management (France) - и соучредитель консалтингового агентства Waterstone Consulting в Монако, продолжает рубрику, начатую в октябрьском номере.

Во французских Альпах многое кажется неизменным: линии гор, свет над долинами, утренний хруст снега под ботинками. И всё же рынок недвижимости здесь, как и в любом другом месте, чутко реагирует на время. В 2025 году это особенно заметно на примере двух курортов - Куршевеля и Мерибеля. Они по-прежнему находятся в одной долине и делят одну из лучших зон катания в мире, но логика владения в них окончательно разошлась.
В 2025 г. Куршевель и Мерибель окончательно оформились как два самостоятельных языка владения недвижимостью: оба - о роскоши, но с разной интонацией, разной логикой капитала и разным ритмом жизни.
Сегодня это не вопрос «где дороже» или «где престижнее». Это вопрос какой сценарий жизни и капитала вам ближе.

Рынок после шума
Последние два года принесли коррекцию почти всей французской недвижимости. Ставки, осторожность банков, переоценка lifestyle - всё это замедлило сделки в «среднем» сегменте. Средний сегмент стал осторожнее, сделки затягиваются. Зато в high-end всё иначе: лоты от одного до пятнадцати миллионов евро по-прежнему находят покупателей быстро.
Это важная отправная точка: ликвидность high-end Альп держится на капитале, менее чувствительном к экономическому шуму. Здесь покупают не на эмоциях и не в кредит - здесь покупают вдолгую.

Куршевель: ультра-прайм как глобальный актив
Куршевель - особенно Courchevel 1850 - давно перестал быть просто курортом. Это место работает по тем же законам, что и ультра-прайм рынки мира: ограниченное предложение, высокая планка сервиса, узнаваемость адреса.
Здесь покупают не «шале в горах», а участие в определённом круге. Владельцы бизнесов, инвесторы, family offices, представители finance и tech инвестируют в Куршевель.
Характерная деталь последних лет - покупатель стал моложе. Всё меньше «индустриального» капитала и всё больше людей из цифровой экономики, финансов и инвестиций. Для них Куршевель - не курорт, а узнаваемый адрес, который считывается без пояснений.
Недвижимость здесь - это трофей. Она может работать через аренду уровня пятизвёздочного отеля, но её главная функция - концентрировать статус и сохранять капитал. Не случайно именно Куршевель остаётся ценовым ориентиром Альп: в премиальном сегменте цифры вокруг €30 000 за квадратный метр воспринимаются не как исключение, а как логичное следствие уникальности.
Отсюда и требования: идеальная локация, ski-in/ski-out, сильный бренд проекта, высокий уровень сервиса, инфраструктура wellness, безупречный ремонт и всё более важный фактор - энергоэффективность. Здесь нет «среднего» варианта: объект либо соответствует ожиданиям рынка, либо теряет ликвидность.

Мерибель: роскошь без демонстрации
Мерибель - совсем другой разговор. Более тихий, более французский, менее демонстративный, более «семейный» по интонации, но очень состоятельный. Здесь покупают не ради сцены, а ради ритма жизни в избранном кругу.
Типичный владелец - богатые семьи из Парижа, Лиона и других крупных городов, предприниматели, врачи, адвокаты. Для них важны логистика, сервис, ощущение «своего места», где всё работает без усилий. Международные покупатели присутствуют, но в основном это европейцы.
Именно поэтому в Мерибеле так хорошо прижился формат сервисных резиденций. Апартаменты с гостиничным обслуживанием, консьержем, spa и профессиональным управлением стали почти нормой. Недвижимость здесь не простаивает - она живёт, сдаётся, возвращается владельцу и снова работает. В высокий сезон ставки аренды в качественных проектах доходят до двадцати тысяч евро в неделю, но главное даже не цифра, а предсказуемость модели. Мерибель стал символом премиума, который работает.

Что говорят цифры - и что они на самом деле значат
Если смотреть на сухую статистику, в 2025 г. Мерибель оказался активнее: 64 сделки против 48 в Куршевеле. Это создаёт ощущение более «живого» рынка - и не случайно. Здесь больше апартаментов, больше семейных покупателей, больше регулярного оборота.
По средним ценам сделок 2025 г. Мерибель (Les Allues) выглядит немного дороже: около €14 000 за квадратный метр против примерно €13 400 в Куршевеле. Разница умеренная - около 4-5% - и во многом объясняется составом сделок.
Эти цифры требуют осторожного чтения. Достаточно одного ультра-дорогого или, наоборот, нетипичного объекта, чтобы статистика сместилась.
Если же смотреть на ядро рынка - апартаменты, - Куршевель оказывается дороже и растёт быстрее. Это подтверждает его роль «прайс-якоря»: сделок меньше, но каждый объект проходит более жёсткий фильтр качества и ожиданий.

Аренда: ключ к доходности, регулирование и новая реальность
С 2025 г. в Альпах усиливается контроль над краткосрочной арендой и энергоэффективностью. Регистрация объектов, ограничения по количеству лотов, требования к техническому состоянию - всё это перестало быть теорией.
В этой новой реальности выигрывают не самые красивые виды, а самые правильно структурированные объекты. Профессиональное управление, понятная юридика, энерго-класс - всё это напрямую влияет на доходность. И здесь Мерибель выглядит спокойнее: сервисная модель уже встроена в ДНК рынка. В Куршевеле же ставка выше: здесь нужно покупать почти безошибочно. Но именно за это рынок и платит премию.
Капитализация: редкость против функциональности
Куршевель играет в долгую. Ограниченное предложение, глобальная узнаваемость, премия за «правильный адрес» - всё это поддерживает капитализацию. Не случайно индексы alpine-недвижимости показывают устойчивый рост: около 3% в год и более 20% за пять лет.
Мерибель делает ставку на качество продукта и круглогодичный спрос. Летний сезон, прекрасный гольф-клуб, развитая инфраструктура для летних видов спорта, семейный outdoor постепенно усиливают сценарий «годового» владения и возможность аренды в разные сезоны.

Горизонт 2026-2030: рынок станет строже
В ближайшие 3-5 лет подтвердится уже наметившаяся тенденция и рынок будет ещё более «двухскоростным»:
топ-объекты в лучших локациях с сервисом и хорошей энергоэффективностью останутся устойчивыми,
устаревший фонд окажется под давлением из-за расходов на апгрейд и конкуренции с новыми резиденциями,
регулирование станет фактором доходности не меньшим, чем вид из окна.
Дополнительным фоном остаётся модернизация инфраструктуры и олимпийский фактор 2030 года, который поддерживает интерес к Альпам как к долгосрочному lifestyle-региону.

Два подхода - один вывод для инвесторов
Куршевель - для тех, кто ценит редкость, престиж, символ и долгую игру. Это инвестиция в адрес, который понимают без объяснений.
Мерибель - для тех, кто выбирает работающий продукт, комфорт, сервис, семейную логику и аккуратную доходность, встроенную в образ жизни.
Оба сценария по-своему безупречны. Вопрос лишь в том, какой из них ближе вашему представлению о роскоши и времени.
КОНТАКТЫ ФИРМЫ:
Property Collection 11 Bd Carnot 06300 Nice Tel: +33493168011 +33679607245