Как платить налоги во Франции?
Менеджер-партнер агентства недвижимости AZUR LIFE
Наталья ВИНОГРАДОВА рассказывает о налогообложении доходов от вашей недвижимости во Франции.
Продолжая бесконечную тему французского налогообложения, поговорим о налогах, связанных с получением дохода от вашей недвижимости. В основном это два варианта: сдача в аренду или перепродажа с прибылью. Начнем с первого случая.
Если вы не живете здесь постоянно, сдача в аренду вашей недвижимости во время вашего отсутствия позволит компенсировать затраты на ее содержание, а также получить дополнительный доход. Тем более что, поручив это нашему агентству по недвижимости, вы будете освобождены от всех организационных хлопот.
Итак, вы сдаете ваш дом в аренду. Какие налоги надо платить при краткосрочной (сезонной) аренде меблированного жилья? В глазах налоговой администрации (и в отличие от аренды немеблированного жилья, location nue) такие доходы проходят по категории промышленной или коммерческой деятельности (bénéfices industriels et commerciaux, сокращенно bic), к ним применяется соответствующий режим налогообложения. Рассмотрим его особенности.
Если годовой доход от такой аренды не превышает 32 900 € в год, у вас есть выбор между двумя вариантами: микрорежим (régime micro-bic) или реальный режим налогообложения (régime de bénéfice réel). В первом случае налоговой базой будет 50% от вашего годового дохода от аренды, во втором случае - ваш доход за вычетом всех реально понесенных расходов на аренду.
При сумме доходов от аренды свыше 32 900 € в год применяется только реальный режим налогообложения. К этой сумме будет применяться ставка налога на прибыль в соответствии со стандартной прогрессивной шкалой, но с минимальным порогом в 20% для нерезидентов. То есть при сумме годового дохода до 26 791 € ставка составит 20%, от 26 791 € до 71 826 € - 30%, от 71 826 € до 152 108 € - 41%, выше 152 108 € - 45%. К ставке налога добавляются социальные отчисления (prélèvements sociaux) в размере 15,5%. Таким образом, в определенных случаях ставка может доходить до 60,5%!
Но можно воспользоваться дополнительными налоговыми льготами, через получение статуса «туристического меблированного жилья» (meublé de tourisme). Для этого будет необходимо задекларировать ваше жилье и пройти процедуру присвоения ему определенной категории, в зависимости от характеристик - от одной до пяти звезд. Процедура занимает около 2 месяцев, занимается этим государственная организация Atout France, стоимость ее услуг составляет около 250 €. Мы сопровождаем наших клиентов на всех этапах этого процесса.
Что это дает? Сдавая в сезонную аренду такое «туристическое жилье», вы подпадаете под более мягкий налоговый режим: ваша налоговая скидка составит уже 71%, а порог для микрорежима увеличится до 82 200 €. Реальный режим налогообложения применяется только свыше этой суммы.
Этот статус представляет очевидный интерес, даже если вы не планируете сдавать ваш дом в аренду на регулярной основе: позволяя получить ощутимую экономию на налогах, он не накладывает на собственника никаких ограничений по использованию жилья.
Несколько слов о ценах на аренду. Безусловно, все зависит от конкретного объекта, его характеристик и расположения. Для примера, стоимость недели проживания в современной студии 25 кв.м в самом центре Болье-сюр-Мер в высокий сезон (июль, август) составит примерно 1200-1300 €, а небольшая квартира 50 кв.м в пешей доступности от моря может сдаваться от 1500 € в неделю. Порядок цен на виллы значительно выше, от 2500 € в неделю и без верхнего предела.
Когда и как платить налог? Полученный доход необходимо задекларировать не позднее 1 мая последующего года. Оплата возможна любым удобным способом: чеком, банковским переводом, автоматическим списанием со счета.
Какой налог платится в случае продажи недвижимости? Налог с прибыли, полученной от продажи недвижимости, или налог на прирост стоимости (Impôt sur la plus-value immobilière). Речь идет о классической ситуации, в которой вы продаете недвижимость дороже, чем купили. С полученной разницы вы платите 19% налога плюс 15,5% социальных отчислений (prélèvements sociaux). При этом существуют разнообразные скидки и вычеты.
Как рассчитывается этот налог? Налогооблагаемой базой будет цена продажи минус цена, по которой вы купили недвижимость, с учетом всех дополнительных платежей и понесенных расходов (нотариус, регистрация, документально подтвержденные расходы на ремонт, комиссия агентству по недвижимости...). При этом если у вас нет документальных подтверждений стоимости ремонта, но вы владели недвижимостью более 5 лет, вы можете учесть 15% от цены приобретения.
Далее применяются скидки в зависимости от срока владения по налогу и по социальным отчислениям.
По налогу база сокращается на 6% каждый год, начиная с 5-го по 21-й, и на 4% за 22-й год.
По социальным отчислениям скидка составляет 1,65% за 6-й год, 3,3% за следующий и так далее до 30 лет.
Таким образом, после 30 лет владения вы не платите ничего.
В случае, если разница между ценой продажи и ценой покупки с учетом расходов и платежей превышает 50 000 €, применяется дополнительная ставка по прогрессивной шкале от 2% (разница до 100 000 €) до 6% (свыше 260 000 €).
Исключений немного: налог не начисляется в случае продажи основного жилья, а также при продаже объекта не дороже 15 000 €.
Вся актуальная информация регулярно публикуется на сайте налоговой администрации
Пара примеров расчета налога на прирост стоимости:
Квартира, купленная в июне 2010 года за 400 000 €, продается в сентябре 2016 года за 500 000 €. Учитывая расходы на покупку (7,5% или 30 000 €), 15% скидки на ремонт (60 000 €), получаем налогооблагаемую базу 10 000 €. Сумма налога 19% с учетом скидки за срок владения (6 лет) составит 1786 €. Сумма социальных отчислений 1524 €. Итого 3310 €.
Вилла, купленная в январе 2001 года за 1 000 000 €, продается в сентябре 2016 года за 1 500 000 €. Владелец потратил на ремонт 200 000 €. Расходы на оформление (7,5%) составили 75 000 €. С учетом скидок за срок владения (налог и социальные отчисления) сумма налога составит 48 021 €.
Когда и как платить? С налогом на прирост стоимости все просто, так как расчетом суммы, декларацией и переводом денег занимается нотариус в момент оформления сделки.
Отметим также, что французское законодательство обязывает всех нерезидентов ЕС, продающих во Франции недвижимость стоимостью более 150 000 €, которым они владели менее 30 лет, назначить так называемого налогового представителя - лицо, которое гарантирует точность декларации и которому налоговые органы смогут выставить претензию в случае несогласия с расчетом суммы. Выполнение этой формальности обойдется продавцу примерно в 0,5 - 0,7% от цены продажи.
В реальности ситуации могут быть гораздо сложнее, так как французская налоговая система заслуженно имеет репутацию одной из самых запутанных в Европе и постоянно реформируется. Мы внимательно следим за всеми изменениями в законодательстве и в практике правоприменения, будем рады проконсультировать вас по всем вопросам и помочь в реализации ваших проектов.
AZUR LIFE
46 Bd LECLERC 06310 BEAULIEU SUR MER
Office +33 4 93 16 06 31
Mob. +33 6 23 53 19 55
