Доверьтесь знатокам!
Совладелец MIR Riviera PropertiesЕлена РУБАН БЕРНАРД рассказывает об изменениях законодательства и тонкостях кредитования.
МЛБ: Елена, расскажите о Вашем агентстве MIR Riviera Properties. Чем оно отличается от многих других?
Елена: Создавая наше агентство, мы базировались на основных принципах - строгое следование закону, конфиденциальность, прозрачность и максимальное удобство для клиентов. На основании полученного опыта работы в недвижимости во Франции, увидев все плюсы и минусы стандартного риэлтерского подхода к продаже и аренде, я поняла, что многое хочется сделать по-другому.
Ведь при поиске недвижимости у клиентов возникают основные проблемы: беготня по разным агентствам для просмотра большего количества вариантов, напрасная трата времени для объяснения каждому новому агенту своих критериев и обход заранее неподходящих вариантов. Каждому новому агенту требуется время, чтобы вас понять и почувствовать ваши реальные вкусы и критерии выбора. Также наблюдается отсутствие четкого понимания способов оформления недвижимости и налоговой нагрузки, отсутствие связей для получения кредитов, ремонтных работ, необходимость помощи с проблемами управления недвижимостью.
Ввиду этого я работаю индивидуально с каждым клиентом в поиске нужного объекта, учитывая все вкусы и пожелания. Я интуитивно чувствую даже не высказанные требования к недвижимости от клиентов, что мне помогает найти тот вариант, который действительно станет идеальным и желанным. В процессе поиска я стараюсь обеспечивать клиентов максимальным выбором, исключая необходимость обхода множества агентств. Это концепция индивидуального агента, ведущего своего клиента по всем стадиям: поиск, выбор, оформление, покупка и дальнейшая помощь в управлении недвижимостью. Мы стараемся сохранить теплые отношения со всеми нашими клиентами и в будущем.
МЛБ: Наших читателей волнуют вопросы о последних изменениях во французском законодательстве. Как бы Вы их прокомментировали? Как может это отразиться на рынке недвижимости?
Елена: Законодательство Франции - вопрос, требующий постоянного внимания, ввиду частых изменений. Здесь действительно лучше работать с профессионалами, которые отслеживают все тенденции нового законодательства и могут подсказать, в какой момент лучше купить или продать, как оформить недвижимость и т.д.
Сейчас часто обсуждаемыми являются изменения в налоге на прирост капитала при продаже вторичной недвижимости. Проще говоря, налог на разницу цены покупки и продажи. Он делится на 2 части: основной налог 19%, с вычетом 6% за каждый год, начиная с 6-го по 22-й год; и социальный налог 15,5 %, с вычетом 1,65 % в год с 6-го по 22-й год, и 9 % с 23-го по 30-й год.
То есть, практически половина налога остается в пределах 30 лет владения.
Но очень важно знать, что на данный момент - до 31 августа 2014 года - действует скидка в размере 25 % на обе части налога. Правительство Франции приняло данное решение, чтобы активизировать рынок недвижимости в 2014 году.
Наличие такой «распродажи» со скидкой подтолкнет многих собственников продать вторичную недвижимость до 31 августа 2014. И тут многие согласятся продать чуть дешевле, чем вообще не продавать до этой даты.
Полностью отвечая на вопрос о налоге на добавленную стоимость, важно отметить, что он распространяется только на вторичное жилье. При продаже недвижимости являющейся основным местом жительства, этот налог вообще не взымается. Таким образом, не вся часть рынка подвержена этому влиянию в налоговых изменениях. Поэтому вряд ли стоит ожидать значительных корректировок цен на недвижимость.
Прошу заметить, что все вышесказанное не относится к продаже участков земли под строительство. Налог на прирост капитала (добавленную стоимость), по которым составляет 34,5 % без всяких скидок в зависимости от срока владения.
МЛБ: Как сейчас обстоит дело с ипотечным кредитованием во Франции? Реально ли получить кредит русским гражданам? Почему это выгодно?
Елена: Важно отметить, что после кризиса резко сократилось число французских банков, которые готовы предоставить ипотечный кредит иностранцам. Ипотека во Франции безусловно интересует российских граждан, так как ее условия очень выгодны.
Хоть и сложно, но все-таки официально это возможно. На практике все зависит от отношений банка со своим клиентом. Если вы впервые пришли в банк, не имеете там счетов и депозитов, то вряд стоит рассчитывать на получение кредита. Банк будет гораздо более благосклонен, если вы уже известный клиент с подтвержденным доходом, имеете денежные средства на счетах и инвестируете в финансовые инструменты банка. Это должно быть минимум 50-60% от суммы предполагаемого кредита. Банки Монако более либерально относятся к иностранным заемщикам. У них реально получить даже 100% финансирование по ипотеке, если есть солидные гарантии или, например, сопоставимая сумма кредита находится на ваших счетах под управлением банка. Здесь получение кредита рассматривается как избавление от уплаты налога на богатство после покупки недвижимости. Мы советуем клиентам дорогие объекты (от 800 000 евро и выше) покупать именно так.
МЛБ: Каким образом лучше оформить недвижимость при покупке?
Елена: Мы рекомендуем оформлять покупаемую недвижимость через гражданское общество SCI (Société Civile Immobilière). То есть, открывается компания именно для покупки и управления объектом недвижимости.
Это особенно актуально для покупки элитной недвижимости.
Данная форма оформления позволяет избежать сложного формального подхода французского законодательства в вопросах наследования, дает гибкость в правах передачи прав собственности, а также экономить на налогах. Акционеры компании, нерезиденты Франции, не выплачивают некоторые налоги.
Это происходит в следствии того, что акции относятся к движимому имуществу. Налоги на акции выплачиваются в стране проживания учредителей в соответствии с действующим законодательством.
Если все правильно оформлено при регистрации SCI, а также берется ипотечный кредит во Франции, то оборотные средства могут быть оценены как нулевые, таким образом, акционеры не платят налог на роскошь во Франции (ISF).
Содержание SCI не несет дополнительных расходов или налогов, только требуется сдавать ежегодный отчет. Если недвижимость не сдается официально в аренду, доход компании считается нулевым.
Единственным минусом при оформлении SCI можно назвать то, что в случае оформления ипотеки, расходы на кредит могут быть незначительно дороже, чем для физических лиц. Но это полноценно окупается получаемыми преимуществами.
МЛБ: Спасибо за ценную информацию!
WWW.MIR-RIVIERA-PROPERTIES.COMКоманда MIR RIVIERA PROPERTIES
Тел.: +33 6 66 76 00 33
info@mir-riviera-properties.com