Управление недвижимостью: или, как сохранить комфорт вашего дома
Ведущие менеджеры по управлению недвижимостью группы компаний ServiceAzur Ольга ЧИКАЛОВА и Вячеслав КОСТРУБА отвечают на вопросы МЛБ.
Когда начала функционировать фирма и как быстро встал вопрос создания специального подразделения по управлению недвижимостью?
Вячеслав: С момента основания в 2003 г. ServiceAzur зарекомендовало себя на рынке как активное и быстроразвивающееся агентство по недвижимости. Сначала мы занимались продажей и арендой недвижимости на Лазурном берегу для наших соотечественников, но очень быстро ощутили резкую потребность в чем-то более индивидуальном, в чем нуждается каждый владелец с момента покупки.
Ольга: Процесс поиска и оформления достаточно сложный и длинный. Успешное решение ряда вопросов в интересах собственника порождает его доверие и признательность. А у нас, в свою очередь, появляется определенная ответственность перед ними. Для максимально полного удовлетворения нужд владельцев после покупки нами был создан отдел по управлению недвижимостью. Его цель - отвечать за насущные вопросы, касающиеся успешного функционирования объекта, а также комфортного отдыха самого клиента.
Что вы подразумеваете под словами «насущные вопросы»?
Вячеслав: Их можно разделить на две большие группы: консалтинговые услуги и работа на выезде.
Ольга: В контракт обычно входит комплексный консалтинг по административным вопросам: юридическим, бухгалтерским, офисным и консьерж-услугам. Мы оказываем юридическую и бухгалтерскую поддержку, осуществляем подготовку ежегодной финансовой отчетности и помогаем заполнять налоговые декларации. Все эти вопросы настолько обширные, что каждый пункт достоин отдельного внимания.
Вячеслав: К примеру, в юридическую часть входит ежегодная помощь в оформлении налоговых деклараций и оплате налогов, таких как:
• налог на владение -
Taxe Foncière,
• налог на проживание -
Taxe d’Habitation,
• налог на фортуну -
Impôt sur la Fortune,
• налог на доход -
Impôt sur revenu,
• налог 3% - Taxe 3%.
Тем, кто хочет оптимизировать налогообложение, мы помогаем правильно распределить и комбинировать права на недвижимость, в основном посредством оформления гражданского общества по недвижимости (SCI – société civile immobilierère).
Ольга: В бухгалтерскую часть входит управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. В свою очередь, ведение SCI требует оформления ежегодной финансовой отчетности. Владельцу предоставляется таблица с расходами по группам и периодам для удобства контроля средств.
Вячеслав: Офисная часть очень трудоемкая, к примеру, мы ведем регулярную коммуникацию между различными инстанциями и субъектами процесса, такими как:
• налоговые органы,
• коммунальные структуры (электричество, газ, вода, канализация);
• коммуникационные службы (телефон, интернет, телевидение);
• службы безопасности (сигнализация, видеонаблюдение, охрана);
• строительные организации (архитекторы, дизайнеры, геометры);
• страховые инстанции (недвижимость, транспорт, здоровье);
• персонал по обслуживанию сада и бассейна, горничные, водители.
Наш отдел ведет постоянный контроль за корреспонденцией, занимается переводом документации, оформлением контрактов, согласованием и оплатой счетов и т.д. Все полученные документы изучаются, классифицируются и архивируются. Каждый отработанный пункт становится предметом отчетности перед собственником.
Ольга: Помимо обслуживания самой недвижимости мы стараемся, чтобы жизнь наших собственников на Лазурном берегу проходила как можно комфортнее и способствуем этому максимально. Сегодня нужно попасть к ветеринару с собачкой, завтра провести вечер в шикарном ресторане…
Но это уже услуги консьерж-службы...
Вячеслав: Консьерж-услуги - это отдельный, очень индивидуальный сервис, своего рода надежный персональный помощник для тех, кто ценит свое время. Поиск любой информации, например, об аренде транспорта (яхты, вертолета или автомобиля) или жилья, медицинских услугах, шопинг-турах, трансфере, экскурсиях, бронировании ресторанов, отелей, различных билетов, с помощью профессионала обеспечит вам эффективный и, главное, надежный результат.
Казалось бы, гостиницу или самолет может заказать и личный секретарь. Однако если вы, оказавшись в Монако или в Каннах, хотите посетить Гран-при Формулы 1, Международный фестиваль игр, танца, искусства, знаменитый Каннский кинофестиваль или другие не менее интересные мероприятия (например, выставку Salon du Palais Gourmand в Кань-сюр-Мер, яхт-шоу в Каннах, престижный турнир по гольфу в клубе Royal Mougins Golf Club), вряд ли личный секретарь решит эти вопросы.
Это консалтинговые услуги, правильно? А что же входит в работу на выезде?
Вячеслав: Этот термин обозначает поддержание объекта недвижимости и его коммуникаций в полном функциональном состоянии в соответствии с его предназначением. Желание каждого владельца - сокращение затрат на содержание, а также улучшение состояния недвижимости. Путь к осуществлению вышеуказанных целей состоит из ряда этапов. Отличие профессионального подхода заключается в первую очередь в том, что работа производится комплексно и беспрерывно.
Ольга: Как правило, мы совершаем заранее запланированные и согласованные с владельцем выезды для регулярной проверки состояния объекта, диагностики коммуникаций и соблюдения мер безопасности. Следим за работой персонала и контролируем исполнение работ (садовника, специалиста по бассейну, уборщиц, других служб), делаем фотографии и оправляем хозяевам отчет о состоянии их владений.
Вячеслав: Поддерживая постоянную связь с коммунальными службами и подрядчиками, мы держим их «в тонусе», благодаря чему те продолжают качественно выполнять свои обязательства. Круглосуточно находимся на связи с агентствами по охране. Ключевая цель этой работы - избежать и предотвратить любые непредвиденные ситуации. Если подобное все же произошло, мы в силах это решить в кратчайшие сроки максимально эффективно.
Нужно подчеркнуть, что мы имеем большой опыт работы с проектировщиками, дизайнерами и архитекторами. Наш уровень профессионализма позволяет тщательно подбирать персонал и поставщиков, а также управлять проектами комплексно.
Каковы ваши преимущества?
Вячеслав: Управление недвижимостью на Лазурном берегу - сложная задача, требующая основательного подхода. Комплексное управление объектами недвижимости лучше всего доверить компании-профессионалу, которая уже зарекомендовала себя на рынке и имеет значительный опыт работы. При помощи такой компании собственник недвижимости не только снизит свои затраты на содержание, но и получит комфорт и уверенность в завтрашнем дне.
Ольга: Компания ServiceAzur осуществляет комплексное управление недвижимостью уже более 10 лет и за это время накопила огромный опыт работы с большим количеством благодарных клиентов.
Каковы отличия между работой с профессиональной компанией и частным лицом?
Ольга: Ваш сосед, товарищ или просто знакомый, которому можно доверять, никогда не сравнится с работой целой компании, владеющей опытом, знаниями и профессиональными инструментами. У компании, в сравнении с частным лицом, есть конкретные обязательства перед клиентом: стабильность работы, своевременность и эффективность ее выполнения, ответственность и, наконец, конфиденциальность. Что вы будете делать, когда ваш знакомый заболеет или уйдет в отпуск?
Вячеслав: Наши менеджеры по управлению были отобраны в соответствии со строгими критериями. Каждый из них благодаря многолетнему опыту умеет быстро оценивать ситуацию, подбирать варианты решения, оперативно согласовывать их с владельцем, эффективно реализовывать, контролировать и подготовить в конце отчет о проделанной работе.
Специфика работы предусматривает и наличие соответствующих личностных качеств: человек должен быть уравновешенным, сдержанным, объективно мыслящим, уметь правильно оценить положение и быстро найти верное решение. В то же время важны и такие качества, как тактичность, настойчивость, оперативность и точное исполнение.
Есть ли специфика в работе с русскоговорящими клиентами?
Ольга: К примеру, наши соотечественники зачастую не знакомы с порядком местного коммунального функционирования. Например, у наших граждан вызывает удивление обязательное страхование жилья, необходимость заполнения налоговых деклараций на разные виды налогов. Вызывает удивление необходимость иметь местный банковский счет, но во Франции с него автоматически снимаются все коммунальные счета. Многие пытаются «подогнать» французскую систему под себя. Из этого, конечно, ничего не получается и приходится многое объяснять. Наш сервис стоит на тонкой грани, где, с одной стороны, мы должны создать зону комфорта для клиента, но с другой стороны, не перейти определенных границ с обслуживающими французскими компаниями.
Вы работаете с французскими субподрядчиками?
Вячеслав: Мы работаем с профессионалами и на любой, казалось бы, даже примитивный вопрос не просто даем полную информацию, но и гарантию. А гарантию можно получить только на профессиональном рынке, работая с французскими компаниями. Гарантия - это страховка каждой фирмы.
Каково ваше мнение о функционировании французской системы?
Ольга: Есть плюсы, есть и минусы. Что касается налогообложения - это европейский механизм, который нужно просто принять и адаптироваться к нему. Что касается сервисных услуг, во Франции просто другой принцип работы, здесь обслуживающий персонал работает по своей выбранной схеме, в то время как наши клиенты привыкли, что сервис выполняется только по их требованию. Во Франции все четко структурировано, приведено в свои рамки, в которые мы должны четко вписаться. Пожив здесь какое-то время, люди привыкают к данному порядку и прекрасно себя чувствуют.
Когда вы влились в чисто французскую систему обслуживания курортного места, не появилось желания все переделать на свой лад?
Вячеслав: Я бы сказал по-другому. На новом месте жительства всегда есть два выбора: либо влиться в местную среду и принять все правила, либо создать свой мир, в котором будет комфортно. Мы выбрали второе, за годы профессиональной деятельности во Франции, в моем случае за 15 лет, мы хорошо изучили местную культуру и психологию профессиональных отношений. Мы являемся разумными посредниками, стараемся сгладить отношения, находим к каждому индивидуальный подход. Проводится тщательный профессиональный отбор, ведь далеко не все готовы добросовестно работать с русскими. На Лазурном берегу, увы, существует и предвзятое отношение к русским, за последние годы сложился стереотип, что русские денег не считают. Это не так, наш соотечественник поменялся - он думает, считает. Если раньше хотел показать свой достаток, то теперь демонстрирует свой ум. А ум в этом контексте - умение получить максимальный результат за разумную плату. И в этом мы являемся наилучшими помощниками - однозначно защищаем сторону нашего клиента, его интересы. Нам ведь проще, мы говорим на одном языке, мы одной ментальности. Наша цель - найти наилучшие варианты и донести оптимальные пути их решения. Представить все аргументы, чтобы клиент сам сделал правильный выбор.
Вам нравится французская система функционирования обыденной жизни?
Вячеслав: Критиковать легко, и всегда есть то, что можно критиковать, но мы выбрали эту страну и в целом очень довольны. Функционирует во Франции все правильно, и организация на порядок выше, чем в наших родных странах. Я говорю о легкости бытия. Коснись любого вопроса - все продумано оптимально, чтобы сделать лучше, удобнее, проще. Если говорить о техническом прогрессе, то Франция находится на очень высоком уровне в области интернета, технического оснащения, маркетинга, рекламы. И благодаря развивающимся технологиям идет стабильный прогресс в стране. А мы берем на вооружение все новинки и предлагаем нашим клиентам лучшее.
Каковы нынешние тенденции рынка?
Ольга: В последнее время мы получаем много запросов от соотечественников, которые стали собственниками недвижимости некоторое время назад и управляли ею с помощью частных лиц или других компаний. Приобретенный горький опыт заставил их проанализировать затраты и потери и обратиться к настоящим специалистам. Мы рады этому, потому что нашу работу высоко оценивают.
Вячеслав: Управление недвижимостью сравнимо с айсбергом: собственник видит только верхнюю его часть, а вся подводная масса этой глыбы остается невидимой (переводы, согласования, планирование, контроль и прием работ, решение проблем и, наконец, оплаты, страховые случаи). Мы понимаем, насколько ценно время, и готовы взять на себя большую часть работы, что освободит владельцев от лишних хлопот, ведь конечная цель приобретения - комфортный и беззаботный отдых. Наши специалисты умеют четко распределять ответственность каждого из участников, кропотливо доводить каждую задачу до конца, работать самостоятельно, информировать и согласовывать вопросы с собственниками только тогда, когда это действительно необходимо.
Спасибо за встречу, успехов вам!
Когда начала функционировать фирма и как быстро встал вопрос создания специального подразделения по управлению недвижимостью?
Вячеслав: С момента основания в 2003 г. ServiceAzur зарекомендовало себя на рынке как активное и быстроразвивающееся агентство по недвижимости. Сначала мы занимались продажей и арендой недвижимости на Лазурном берегу для наших соотечественников, но очень быстро ощутили резкую потребность в чем-то более индивидуальном, в чем нуждается каждый владелец с момента покупки.Ольга: Процесс поиска и оформления достаточно сложный и длинный. Успешное решение ряда вопросов в интересах собственника порождает его доверие и признательность. А у нас, в свою очередь, появляется определенная ответственность перед ними. Для максимально полного удовлетворения нужд владельцев после покупки нами был создан отдел по управлению недвижимостью. Его цель - отвечать за насущные вопросы, касающиеся успешного функционирования объекта, а также комфортного отдыха самого клиента.
Что вы подразумеваете под словами «насущные вопросы»?
Вячеслав: Их можно разделить на две большие группы: консалтинговые услуги и работа на выезде.
Ольга: В контракт обычно входит комплексный консалтинг по административным вопросам: юридическим, бухгалтерским, офисным и консьерж-услугам. Мы оказываем юридическую и бухгалтерскую поддержку, осуществляем подготовку ежегодной финансовой отчетности и помогаем заполнять налоговые декларации. Все эти вопросы настолько обширные, что каждый пункт достоин отдельного внимания.Вячеслав: К примеру, в юридическую часть входит ежегодная помощь в оформлении налоговых деклараций и оплате налогов, таких как:
• налог на владение -
Taxe Foncière,
• налог на проживание -
Taxe d’Habitation,
• налог на фортуну -
Impôt sur la Fortune,
• налог на доход -
Impôt sur revenu,
• налог 3% - Taxe 3%.
Тем, кто хочет оптимизировать налогообложение, мы помогаем правильно распределить и комбинировать права на недвижимость, в основном посредством оформления гражданского общества по недвижимости (SCI – société civile immobilierère).
Ольга: В бухгалтерскую часть входит управление доходами и затратами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. В свою очередь, ведение SCI требует оформления ежегодной финансовой отчетности. Владельцу предоставляется таблица с расходами по группам и периодам для удобства контроля средств.
Вячеслав: Офисная часть очень трудоемкая, к примеру, мы ведем регулярную коммуникацию между различными инстанциями и субъектами процесса, такими как:
• налоговые органы,
• коммунальные структуры (электричество, газ, вода, канализация);
• коммуникационные службы (телефон, интернет, телевидение);
• службы безопасности (сигнализация, видеонаблюдение, охрана);
• строительные организации (архитекторы, дизайнеры, геометры);
• страховые инстанции (недвижимость, транспорт, здоровье);
• персонал по обслуживанию сада и бассейна, горничные, водители.
Наш отдел ведет постоянный контроль за корреспонденцией, занимается переводом документации, оформлением контрактов, согласованием и оплатой счетов и т.д. Все полученные документы изучаются, классифицируются и архивируются. Каждый отработанный пункт становится предметом отчетности перед собственником.
Ольга: Помимо обслуживания самой недвижимости мы стараемся, чтобы жизнь наших собственников на Лазурном берегу проходила как можно комфортнее и способствуем этому максимально. Сегодня нужно попасть к ветеринару с собачкой, завтра провести вечер в шикарном ресторане…
Но это уже услуги консьерж-службы...
Вячеслав: Консьерж-услуги - это отдельный, очень индивидуальный сервис, своего рода надежный персональный помощник для тех, кто ценит свое время. Поиск любой информации, например, об аренде транспорта (яхты, вертолета или автомобиля) или жилья, медицинских услугах, шопинг-турах, трансфере, экскурсиях, бронировании ресторанов, отелей, различных билетов, с помощью профессионала обеспечит вам эффективный и, главное, надежный результат.
Казалось бы, гостиницу или самолет может заказать и личный секретарь. Однако если вы, оказавшись в Монако или в Каннах, хотите посетить Гран-при Формулы 1, Международный фестиваль игр, танца, искусства, знаменитый Каннский кинофестиваль или другие не менее интересные мероприятия (например, выставку Salon du Palais Gourmand в Кань-сюр-Мер, яхт-шоу в Каннах, престижный турнир по гольфу в клубе Royal Mougins Golf Club), вряд ли личный секретарь решит эти вопросы.
Это консалтинговые услуги, правильно? А что же входит в работу на выезде?
Вячеслав: Этот термин обозначает поддержание объекта недвижимости и его коммуникаций в полном функциональном состоянии в соответствии с его предназначением. Желание каждого владельца - сокращение затрат на содержание, а также улучшение состояния недвижимости. Путь к осуществлению вышеуказанных целей состоит из ряда этапов. Отличие профессионального подхода заключается в первую очередь в том, что работа производится комплексно и беспрерывно.
Ольга: Как правило, мы совершаем заранее запланированные и согласованные с владельцем выезды для регулярной проверки состояния объекта, диагностики коммуникаций и соблюдения мер безопасности. Следим за работой персонала и контролируем исполнение работ (садовника, специалиста по бассейну, уборщиц, других служб), делаем фотографии и оправляем хозяевам отчет о состоянии их владений.
Вячеслав: Поддерживая постоянную связь с коммунальными службами и подрядчиками, мы держим их «в тонусе», благодаря чему те продолжают качественно выполнять свои обязательства. Круглосуточно находимся на связи с агентствами по охране. Ключевая цель этой работы - избежать и предотвратить любые непредвиденные ситуации. Если подобное все же произошло, мы в силах это решить в кратчайшие сроки максимально эффективно.
Нужно подчеркнуть, что мы имеем большой опыт работы с проектировщиками, дизайнерами и архитекторами. Наш уровень профессионализма позволяет тщательно подбирать персонал и поставщиков, а также управлять проектами комплексно.
Каковы ваши преимущества?
Вячеслав: Управление недвижимостью на Лазурном берегу - сложная задача, требующая основательного подхода. Комплексное управление объектами недвижимости лучше всего доверить компании-профессионалу, которая уже зарекомендовала себя на рынке и имеет значительный опыт работы. При помощи такой компании собственник недвижимости не только снизит свои затраты на содержание, но и получит комфорт и уверенность в завтрашнем дне.
Ольга: Компания ServiceAzur осуществляет комплексное управление недвижимостью уже более 10 лет и за это время накопила огромный опыт работы с большим количеством благодарных клиентов.
Каковы отличия между работой с профессиональной компанией и частным лицом?
Ольга: Ваш сосед, товарищ или просто знакомый, которому можно доверять, никогда не сравнится с работой целой компании, владеющей опытом, знаниями и профессиональными инструментами. У компании, в сравнении с частным лицом, есть конкретные обязательства перед клиентом: стабильность работы, своевременность и эффективность ее выполнения, ответственность и, наконец, конфиденциальность. Что вы будете делать, когда ваш знакомый заболеет или уйдет в отпуск?
Вячеслав: Наши менеджеры по управлению были отобраны в соответствии со строгими критериями. Каждый из них благодаря многолетнему опыту умеет быстро оценивать ситуацию, подбирать варианты решения, оперативно согласовывать их с владельцем, эффективно реализовывать, контролировать и подготовить в конце отчет о проделанной работе.
Специфика работы предусматривает и наличие соответствующих личностных качеств: человек должен быть уравновешенным, сдержанным, объективно мыслящим, уметь правильно оценить положение и быстро найти верное решение. В то же время важны и такие качества, как тактичность, настойчивость, оперативность и точное исполнение.
Есть ли специфика в работе с русскоговорящими клиентами?
Ольга: К примеру, наши соотечественники зачастую не знакомы с порядком местного коммунального функционирования. Например, у наших граждан вызывает удивление обязательное страхование жилья, необходимость заполнения налоговых деклараций на разные виды налогов. Вызывает удивление необходимость иметь местный банковский счет, но во Франции с него автоматически снимаются все коммунальные счета. Многие пытаются «подогнать» французскую систему под себя. Из этого, конечно, ничего не получается и приходится многое объяснять. Наш сервис стоит на тонкой грани, где, с одной стороны, мы должны создать зону комфорта для клиента, но с другой стороны, не перейти определенных границ с обслуживающими французскими компаниями.
Вы работаете с французскими субподрядчиками?
Вячеслав: Мы работаем с профессионалами и на любой, казалось бы, даже примитивный вопрос не просто даем полную информацию, но и гарантию. А гарантию можно получить только на профессиональном рынке, работая с французскими компаниями. Гарантия - это страховка каждой фирмы.
Каково ваше мнение о функционировании французской системы?
Ольга: Есть плюсы, есть и минусы. Что касается налогообложения - это европейский механизм, который нужно просто принять и адаптироваться к нему. Что касается сервисных услуг, во Франции просто другой принцип работы, здесь обслуживающий персонал работает по своей выбранной схеме, в то время как наши клиенты привыкли, что сервис выполняется только по их требованию. Во Франции все четко структурировано, приведено в свои рамки, в которые мы должны четко вписаться. Пожив здесь какое-то время, люди привыкают к данному порядку и прекрасно себя чувствуют.
Когда вы влились в чисто французскую систему обслуживания курортного места, не появилось желания все переделать на свой лад?
Вячеслав: Я бы сказал по-другому. На новом месте жительства всегда есть два выбора: либо влиться в местную среду и принять все правила, либо создать свой мир, в котором будет комфортно. Мы выбрали второе, за годы профессиональной деятельности во Франции, в моем случае за 15 лет, мы хорошо изучили местную культуру и психологию профессиональных отношений. Мы являемся разумными посредниками, стараемся сгладить отношения, находим к каждому индивидуальный подход. Проводится тщательный профессиональный отбор, ведь далеко не все готовы добросовестно работать с русскими. На Лазурном берегу, увы, существует и предвзятое отношение к русским, за последние годы сложился стереотип, что русские денег не считают. Это не так, наш соотечественник поменялся - он думает, считает. Если раньше хотел показать свой достаток, то теперь демонстрирует свой ум. А ум в этом контексте - умение получить максимальный результат за разумную плату. И в этом мы являемся наилучшими помощниками - однозначно защищаем сторону нашего клиента, его интересы. Нам ведь проще, мы говорим на одном языке, мы одной ментальности. Наша цель - найти наилучшие варианты и донести оптимальные пути их решения. Представить все аргументы, чтобы клиент сам сделал правильный выбор.
Вам нравится французская система функционирования обыденной жизни?
Вячеслав: Критиковать легко, и всегда есть то, что можно критиковать, но мы выбрали эту страну и в целом очень довольны. Функционирует во Франции все правильно, и организация на порядок выше, чем в наших родных странах. Я говорю о легкости бытия. Коснись любого вопроса - все продумано оптимально, чтобы сделать лучше, удобнее, проще. Если говорить о техническом прогрессе, то Франция находится на очень высоком уровне в области интернета, технического оснащения, маркетинга, рекламы. И благодаря развивающимся технологиям идет стабильный прогресс в стране. А мы берем на вооружение все новинки и предлагаем нашим клиентам лучшее.
Каковы нынешние тенденции рынка?
Ольга: В последнее время мы получаем много запросов от соотечественников, которые стали собственниками недвижимости некоторое время назад и управляли ею с помощью частных лиц или других компаний. Приобретенный горький опыт заставил их проанализировать затраты и потери и обратиться к настоящим специалистам. Мы рады этому, потому что нашу работу высоко оценивают.
Вячеслав: Управление недвижимостью сравнимо с айсбергом: собственник видит только верхнюю его часть, а вся подводная масса этой глыбы остается невидимой (переводы, согласования, планирование, контроль и прием работ, решение проблем и, наконец, оплаты, страховые случаи). Мы понимаем, насколько ценно время, и готовы взять на себя большую часть работы, что освободит владельцев от лишних хлопот, ведь конечная цель приобретения - комфортный и беззаботный отдых. Наши специалисты умеют четко распределять ответственность каждого из участников, кропотливо доводить каждую задачу до конца, работать самостоятельно, информировать и согласовывать вопросы с собственниками только тогда, когда это действительно необходимо.
Спасибо за встречу, успехов вам!