×

Предупреждение

JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 791.
Четверг, 14 февраля 2013 21:49

Ищите выгодные пути!

Колонку эксперта французской недвижимости ведет учредитель компании RFC ESTATES – RFCONTACT Александр ШВАРЁВ

- В предыдущей Вашей статье шла речь о том, что российские граждане инвестируют свои средства в первую очередь в недвижимость. Что сегодня происходит с рынком недвижимости во Франции, каковы тенденции в период кризиса мировой экономики?

- Уже на четвертый год нам растягивают мировой кризис. Сегодня в мировой экономике сохраняется общая тенденция спада, и это напрямую сказывается на наблюдающейся нервозности рынков. Однако имеются и редкие исключения. Так, например, рынок недвижимости Юга Франции демонстрирует неплохие цифры. Активно продается жилье до 800 000 евро, на которое банки охотно дают кредитование. Покупателям - французским налогоплательщикам - государство предлагает множество программ поддержки с различными льготными пакетами: кредиты с нулевой ставкой при покупке первого жилья, дотации для многодетных семей и прочее.

А вот следующий сегмент - сделки от 800 000 до 1 500 000  евро оказались больше всего подвержены влиянию экономической нестабильности.

Сектор люксовой недвижимости продолжает жить своей независимой жизнью. Несмотря ни на что, каждый год в мире прибавляется число миллионеров и миллиардеров.

- Изменились ли русские покупатели в последние годы?

- Сегодня наблюдается фактор насыщения рынка. Тот бум на покупку жилья нашими гражданами, который отмечался до 2008 году, канул в историю. Теперь наши соотечественники, покупая жилье, смотрят с прицелом на возможную эмиграцию. После более 20 лет работы на постсоветском рынке, многие стали задумываться о пенсии в тихом уютном уголке на берегу Средиземного моря. Те 30-летние, кто стартовал в 90-е гг. теперь подходят к пенсионному рубежу и подбирают себе различные варианты недвижимости на Лазурном побережье Франции. Если раньше покупка недвижимости была лишь вопросом престижа, то теперь многие покупают чтобы здесь встретить старость.

Наблюдается еще такая интересная тенденция, как реструктуризация управлением инвестициями и капиталами . Отойдя от активного бизнеса и сидя в комфорте на тихом Лазурном берегу, можно спокойно управлять своим бизнесом из Монако. Все основные финансовые инструменты здесь представлены.

- А в чем разница между недвижимостью во Франции и в Монако?

- В Монако по сравнению с Францией цены значительно выше, что напрямую объясняется качеством жизни, безопасностью и экономической стабильностью. Если ваша финансовая бухгалтерия вам позволяет амортизировать инвестицию в квадратные метры, (не говоря уже о престиже) то, в Монако выгодно жить, так как не надо платить налоги. В вопросе вкуса и престижа нет границ - кому что нравится. Вспомним, когда в конце лета 2008 года во Франции разразился кризис, в Монако цены взлетели, но затем они опустились на прежний уровень и теперь проседают, потихоньку сдают свои позиции. Это связано с тем, что Европа давит на все европейские финансовые центры уменьшая их привлекательность и спрос.

Нужно отметить, что культура поведения европейцев и русских в корне отличается. Если европейцы здесь зарабатывают, то русские приезжают тратить деньги. Наш народ пока не особо думает, как здесь можно зарабатывать. А европейцы - прагматики и у них соответствующий подход к бизнесу и жизни.

- Имеется ли статистика о покупке недвижимости во Франции и Монако гражданами России и стран СНГ?

- Официальную статистику по недвижимости ведут нотариусы и финансовые организации, но это информация по большей части для внутреннего пользования. Каждый год нотариальные конторы публикуют отчеты, стараясь отражать ситуацию на рынке - как изменяется стоимость квадратных метров, каков объем продаж и т.д. Но это показывает так называемую среднюю статистику, когда берутся цифры от покупки недорогих квартир до многомиллионных вилл. На эти данные очень трудно опираться.

- Какое жилье пользуется большим спросом?

- Если говорить о Ницце, то на приличное жилье цены начинаются от 3 000 евро за метр и выше. Популярны у наших покупателей три района: Променада, Семье и Мон Барон. Но попадаются любители артистической богемы или исторических мест, которые подбирают  квартиры в Карьер Мюзисьен.

С удовольствием отмечу, что клиенты теперь стали хорошо ориентирующимися в ситуации и на местности, они приходят подготовленными со сложившимся мнением и восприятием рынка, оно может быть правильным или не очень верным, но как правило, присутствует у всех. Большой фактор на выбор наших клиентов оказывают друзья, уже имеющие здесь собственное жилье.

Появилась категория покупателей, разочаровавшихся в недвижимости Италии, Испании, Черногории и Хорватии. Состоятельные люди приезжают отдыхать и начинают осматриваться на месте. Потом обращаются к агентствам у себя дома, с которыми работали ранее, и те подыскивают им объекты за рубежом. Как правило агентства в России имеют консультантов и партнеров и за рубежом, но создание цепочки посредников негативно сказывается на качестве и результатах работы. Всем потенциальным покупателям советую - приезжайте и сами на месте занимайтесь подбором партнеров и представителей услуг для решения своих проектов в любой интересующей вас сфере – недвижимости, стройке-ремонте, банковских и юридических вопросах!

Более занятые люди обращаются в солидные международные адвокатские кабинеты, которые предлагают юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и дополнительный консалтинг.
Например, Pricewaterhouse Coopers ведет консультации по производственным вопросам крупных компаний и они дополнительно обслуживают личные интересы и руководителей и их окружения. Все крупные юридические компании консультируют в России. Это очень дорогие услуги, и, к сожалению, не всегда оправданные и отвечающие конкретным задачам и целям!

Лучше за юридическими консультациями по процедуре покупки обращаться на месте к компетентному нотариусу. Ведь сделку гарантирует и обеспечивает ее чистоту нотариус. При этом отмечу две категории нотариусов - одни, кто имеет необходимые знания, опыт и  подсказывает нашему соотечественнику важные ему тонкости, и другие, кто гнет свою французскую линию, консервативные или недостаточно компетентные в тонкостях и специфике соотношения русского и французского законодательств по многим важным вопросам, возникающим на всем протяжении подготовки и проведения сделки. А тут есть опасность попасть в те проблемы, которых как раз нужно избежать.

Приведу пример. Как мы заметили, существует разный подход к ведению дел у москвичей, жителей Санкт-Петербурга или клиентов из российской провинции. Как правило очень дотошные клиенты часто этим себе вредят. Не всегда реально оценивая ситуацию, они, чтобы перестраховаться, на сделку привозят своих специалистов, которые, к сожалению не имеют соответствующих знаний и опыта, не разбираются в нюансах местного законодательства. Вполне достаточно сходить к компетентному местному нотариусу, прекрасно разбирающемуся и готовому ответить на все возникшие вопросы.

Я всегда предлагаю своим клиентам, прежде чем мы пойдем мониторить местный рынок недвижимости, нужно рассмотреть два главных этапа - как финансировать сделку и как владеть своей недвижимостью.
Удобная схема - покупать в кредит и для нерезидентов единственно правильный путь приобретения и владения недвижимостью с финансовой и налоговой сторон.

Покупка совершается на заемные средства, собственные средства размещаются в банке и вы получаете хороший процент, почти вдвое превышающий процент выплаты по кредиту. Это позволяет иметь доход по операциям с недвижимостью и от размещения средств и от роста капитализации самого объекта.

Все грамотные и выгодные покупки были сделаны на кредиты.

Если раньше для дорогих покупок была разница по кредитам для французов и русских, то теперь практически все уравнялось. Для французов первоначальный взнос составляет минимум 40%, а для русских - 50%.
Русские покупатели обычно ориентируются на высшую категорию объектов недвижимости, понимая что делать мелкие покупки или инвестиции во Франции практически не интересно, нет выгоды от эксплуатации и капитализации.

- Какие регионы во Франции пользуются большей популярностью у наших соотечественников и почему?

- На первом месте стоят три региона: Лазурный берег, Париж и Куршевель. Если говорить про Лазурное побережьег, то покупают чаще всего на Кап Д'Антиб, Сен Жан Кап Ферра, в Сан Тропе, Каннах и Монако. Ницца имеет большой объем сделок, но сделки как правило порядка 500-800 тысяч евро. Самые дорогостоящие покупки - на полуострове Сен Жан Кап Ферра.

Среди городов самый развивающийся рынок, который пользуется популярностью - Канны. Город живет круглый год активной жизнью. Канны имеют свою специфику - внизу, практически на береговой линии расположился центр, а наверху, на холмах находятся дорогостоящие виллы. Это один из самых зеленых городов мира. В конце 60-70 гг. его отстраивали арабские миллионеры на нефтедоллары. Землю тогда нарезали с вертолета...

У русских пик покупок уже прошел и вряд ли вернется, если не случится политический катаклизм. В середине 90-х в здешние края пришли богатые русские и начали скупать дорогое жилье. После кризиса 1998 года до 2003 года наметилось затишье и только после 2004 года пошел рост, появилась стабильность. Россия жила на экономическом росте. Это были самые сильные по количеству покупок годы. В 2009-2010 гг. все прибывали в шоке от кризиса, не то, чтобы денег не было, просто было непонимания ситуации и боялись вкладывать, а затем надоело жить в кризисе и снова пошли сделки... Сегодня ситуация выглядит так, что русские продают первоначально купленное жилье и подыскивают новое.

- Покупают ли наши граждане объекты в качестве инвестиций и какова их долевая часть по сравнению с недвижимость, купленной для собственных нужд?

- Инвесторы появились сразу же, но их и по сей день не более 5-10%. Для русских хорошая тема - покупка вилл, их перестройка и продажа.

- Расскажите о схеме, по которой проходит покупка недвижимости и могут ли быть здесь какие-то «подводные камни»?

- Схема покупки недвижимости во Франции абсолютно логична, много статей и репортажей о ней было написано во всех источниках информации, я с удовольствием выражу свое видение и комментарии по этой процедуре, но это отдельный большой сюжет для следующей статьи в ближайшем номере вашей газеты!
Сюрпризы появляются на каждом шагу и происходит это из-за отсутствия умения слушать ответы на заданные вопросы. У некоторых специалистов, работающих на рынке, накопился колоссальный опыт, полезный для иностранных покупателей.

Мне удобно работать на рынке недвижимости с русскоговорящими клиентами - я люблю свое дело, у меня многосторонний и многолетний русско-французский опыт, имея диплом инженера-строителя и практику работы на стройках в России и Франции, я хорошо разбираюсь в перспективах объекта, понимаю документацию, прекрасно разбираюсь в банковском секторе. А показывать дома может любой человек.
Я закончил инженерно-строительный факультет и во время учебы работал на строительстве объектов различного назначения, по окончании работал в ЖКО, где ремонтировали и строили  жилые дома. Во время учебы я взял дополнительный курс по реконструкции.

Это был тот период, когда говорили, что у нас много жилья, требующего капитального ремонта. А Европа - вся сплошная реконструкция. В Европе, например, иногда нельзя сносить или перестраивать дома, и некоторые русские на этом обожглись. Купили дома, снесли и не получили разрешение не только на строительство, но даже не восстановление, потому что за это время поменялись законы.

Отмечу, что во Франции высокая культура строительства, позволяющая минимальной рабочей силой достаточно быстро совершать работы. Технологии позволяют быстро и качественно строить.
Мы работаем с сертифицированными подрядчиками, имеющими кроме опыта необходимые разрешения и страховки. Пусть это дороже в начале работы, зато по результату получается выгоднее и защищеннее от форс-мажора!

Как показывает опыт, почти 80% недвижимости, купленной нашими соотечественниками, сразу же переделывается.

Часто бывает, человек приехал купить квартиру, а покупает виллу или наоборот!
На мой взгляд гораздо выгоднее покупать виллу, на ней можно пристроить м² и значительно увеличить ее стоимость!

У Лазурного берега есть только одна конкуренция - Майями, но туда нужно долго лететь и по личному опыту знаю - трудно переносится смена часового пояса по прилету и по возвращении!
Я считаю, что не нужно ориентироваться на критерий «дешевый или дорогой выбор», нужно искать выгодные варианты!

RFC ESTATES
Тел.: +33 (0) 6 12 15 91 98
E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Web: www.rfcestates.com