×

Предупреждение

JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 791.
Воскресенье, 10 августа 2014 17:48

Лондон или Лазурный берег: где жить лучше?

Советы по инвестициям и сравнительный анализ в интервью Александра ШВАРЁВА

В мире очень много престижных мест с дорогой недвижимостью. Но когда говорят о престижной недвижимости в Европе, то, как правило, обязательно подразумевают Лондон или Лазурный берег. Это сложилось исторически?


Вы подняли очень интересную тему, о которой можно было бы говорить часами! Мы знаем хорошо рынок южной Франции, и последний год в рамках расширения своего бизнеса работаем и изучаем специфику на рынке недвижимости Лондона. Так что сравнение этих двух регионов не только интересно, но и полезно, особенно для тех, кто хочет принять решение - где покупать квартиру или дом. И с какой целью - для удовольствия или инвестиций.

Отвечая на заданный вопрос, должен подтвердить тот факт, что освоение англичанами Лазурного берега началось в XIX веке, поэтому связи между Лазурным берегом и Лондоном очевидны до сегодняшнего дня. Англичане - самая многочисленная коммуна Лазурного берега, представители которой здесь ведут активную жизнедеятельность, о которой, кстати, русские в своём большинстве почти ничего не знают.

Например, в начале XIX века, в 1820 году, знаменитую Английскую набережную построил англичанин Льюис Вэем в честь визита английской королевы Виктории в Ниццу, получившую тогда статус «Зимней столицы Британской империи».

Вторая волна англичан и американцев пришла после Второй мировой войны с появлением здесь массового туризма. К тому же англичанам тогда было экономически выгодно отдыхать и работать на Ривьере. До сих пор именно английские инвесторы среди иностранцев вкладывают больше всего денег в недвижимость на Лазурном берегу. Возьмите, к примеру, порты, многие из них были построены с участием англичан. В портах присутствуют английские компании, обслуживающие яхты и связанные с ними услуги. Так что значительная часть морского бизнеса находится в руках подданных английской короны.

Ввиду родства с английскими монархами, дружбы и, в то же время соперничества, царствующая семья и россияне появились здесь почти одновременно с англичанами!

Исторические, культурные и архитектурные свидетельства и памятники этого совместного проживания англичан и россиян на Лазурном берегу на протяжении почти двух столетий мы встречаем повсюду. Кстати, и в настоящее время продолжается создание новых страниц этой увлекательной истории. 

Давайте перейдём к вопросу о жилой недвижимости на Лазурном берегу и в Лондоне. Расскажите о рынках недвижимости этих настолько разных регионов.

В связи с появлением на Лазурном берегу российских царственных особ, представителей английского королевского двора, знатных семей и успешных деловых людей практически из всех европейских стран, на Лазурном берегу началось активное строительство дворцов и вилл. Это и стало первопричиной создания рынка люксовой недвижимости на Лазурном берегу!

Престиж этих мест заключается, как вы понимаете, в двух вещах - комфорте жизни и результатах инвестиции (в разнице цены покупки и продажи в относительно короткий срок).

Что касается бизнеса и роста стоимости недвижимости на Лазурном берегу в XX веке, то в значительной мере он начался в 50-е годы, когда после войны наблюдался оптимистический настрой, когда ввели оплачиваемые каникулы во Франции, Европе и Америке. Массовый приход инвесторов - французских и зарубежных - придал значительный экономический рост данному региону.

Любой рынок недвижимости всегда имеет определенную амплитуду колебаний, связанную с модой, престижем, комфортом, а также с действиями правительства и строительной индустрии, маркетингом и прочим.

Не трудно объяснить причину, по которой Великобритания, и Лондон в особенности, является одним из наиболее престижных и дорогих мест с точки зрения инвестиций в недвижимость, где рост цен за квадратный метр продолжает увеличиваться. Я не думаю, что этот рост остановится, так как Лондон продолжает привлекать клиентуру с серьезными финансовыми возможностями, что в какой-то мере и является причиной продолжающегося роста цен на недвижимость. В последние 20 лет рынок недвижимости Лондона стал еще более активным и более выгодным в плане инвестиций.

Столица Великобритании снова смогла вернуть себе статус столицы мирового значения. Но особенно Лондон набрал обороты в последние 10 лет, когда стал не только финансовой, но и технологической, политической, туристической, культурной и спортивной столицей мира. Сейчас Лондон находится в процессе эволюции и развития, и это с каждым годом делает английскую столицу все более привлекательной для самых богатых и предприимчивых людей мира. По данным Knight Frank, Лондон в этом году снова стал самым значимым городом мира, обогнав даже Нью-Йорк. Хотя в плане качества жизни Лазурный берег остается вне всякой конкуренции. Недаром все уважающие себя лондонцы летом живут здесь, а затем возвращаются в Туманный Альбион зарабатывать деньги.

Как себя ведет недвижимость этих настолько разных регионов в результате финансового кризиса 2008 года? Есть ли различия?

Рынок Лазурного берега больше привязан к удовольствиям и комфорту, в связи с чем спрос остается стабильным. В период кризиса здешний рынок вел себя более устойчиво, чем рынок в Лондоне. На Лазурном берегу до 2008 года рынок рос теми же темпами, что и в Лондоне. Но, в отличие от английского, он не падал так стремительно. В настоящий период в люксовом сегменте на Лазурном берегу рынок приближается к тем финансовым показателям, которые были до 2008 года.

Надо отметить, что возврата к докризисным показателям в Лондоне до сих пор не произошло. Последствия кризиса 2008 года куда сильнее сказались на Лондоне, ведь это в большей степени рынок инвестиций, более подверженный экономическим изменениям. Поэтому как рост, так и провалы в мировой экономике были более ощутимы в Лондоне.

Пока что рынку в Лондоне не удалось вернуться к своим лучшим показателям, речь идет не только о ценах, но о глобальном объеме продаж. Что касается люксового сегмента, то он очень быстро отыгрывает падение.
В отличие от юга Франции, кризис в Лондоне привел к уменьшению объема продаж, без сильного падения цен за квадратный метр. Многим владельцам было проще переждать кризис, чем продавать по заниженным ценам. В Центральном Лондоне цены просели скорее из-за паники некоторых продавцов, а не по экономическим причинам. На рынок Лондона действуют совершенно различные экономические факторы, например, колебания курса фунта или экономическое и политическое положение в других регионах, таких как Ближний Восток, Россия, Украина.

На стоимость квадратного метра меньшее влияние оказывают такие факторы, как уровень безработицы или уровень закредитованности населения. Причем рынок Лондона оправился от кризиса на несколько лет быстрее, чем вся Великобритания. Вот интересный график Найта Франка, показывающий общий доход от аренды и прироста капитала за год. Как видите, провал был только на год, поэтому, если инвестор не паниковал, даже при условии, что он инвестировал на самом пике перед кризисом, свои деньги он вернул очень быстро, в течение 1-2 лет. Другой график показывает рост «миллиона», вложенного в недвижимость Лондона.

Наверняка на стоимость недвижимости влияет сильный спрос со стороны покупателей из стран СНГ и Балтии. Действительно ли только из-за них растут цены? Или это объясняется чем-то другим?

Если рассмотреть рынок недвижимости в Лондоне, то на нем присутствует много игроков - и в первую очередь выходцы из бывших английских колоний. Помимо них активно присутствуют постоянные покупатели с Ближнего Востока, Африки и в последнее время все больше из Китая. Они и держат рынок на плаву, создавая дополнительный спрос. В Лондон везут деньги из очень многих стран мира. Инвесторы строят дома, скупают квартиры. А что касается люксового сегмента, то наши граждане там хорошо представлены. Но речь идёт действительно о дорогом сегменте цен - от 5-10 миллионов евро.

Покупатели из стран СНГ действительно влияют на цены дорогой недвижимости центральных районов столицы. Русские инвесторы обладают 10% рынка недвижимости Центрального Лондона. Русские составляют больший процент в недвижимости более 5 млн, и еще больший - в недвижимости более 10 млн (не более 20%). Рынок Центрального Лондона действительно очень сильно полагается на российского, украинского, казахского, азербайджанского покупателя. Богатые люди стран Балтии не были замечены в больших сделках.

Инвесторы из России составляют 3% от покупателей новостроек Лондона, 8,5% от покупателей недвижимости стоимостью более 2 миллионов фунтов и около 20% от покупателей недвижимости стоимостью более 10 млн. фунтов.

В Англию, как правило, многие едут по экономическим соображениям. К тому же английская правительственная машина постоянно раскручивает и поддерживает имидж Англии, и Лондона в частности.
На Лазурном берегу в сегменте люкса доля российских и постсоветских покупателей весьма ощутима, но не является основополагающей. На рынок возвращаются французы, приезжают европейцы из других стран. Недорогой активный сегмент рынка заполняется именно ими. Нашему соотечественнику в данном сегменте некомфортно, так же как и нахождение в местной социальной структуре.

Если человек заработал полмиллиона евро, то он может купить квартиру, но этой суммы недостаточно, чтобы организовать свою жизнь на Лазурном берегу. Заработав 50 миллионов, можно потратить 5 миллионов на престижную недвижимость, что логично. Но вкладывать последние деньги в квартиру за рубежном нецелесообразно, к тому же использование этой недвижимости не очень комфортно для россиян, им приходится сталкиваться с визовыми проблемами. Европейцу иметь квартиру здесь намного приятнее. Немцу или шведу приехать сюда на каникулы очень просто. Это близкая им среда как в экономическом, так и в социальном плане.

Какова же номинальная стоимость квадратного метра люксового жилья в Лондоне и на Лазурном берегу?

Лондон очень разный. Можно найти что-то и за 10 000 фунтов стерлингов, а можно и за 100 000 фунтов стерлингов. Все зависит от района, улицы, типа дома, планировки, срока договора или фрихолда, качества ремонта. На данный период в Лондоне лучшими кварталами считаются: Knightsbridge, Belgravia, Mayfair. Затем по престижности идут Chelsea, St James, South Kensington. Для элитарных покупок нужно рассматривать только два квартала - либо Найтсбридж, либо Белгравия. Лучшие кварталы в Лондоне один возле другого!

Лазурный берег и Лондон в одном и том же сегменте могут иметь примерно те же цены. Но в сегменте люкс лондонские цены зашкаливают. 100 тысяч фунтов стерлингов за квадратный метр может стоить только недвижимость в Лондоне. На Лазурном берегу таких цен нет. Лондон безусловный лидер в этом плане.
На Лазурном берегу самые высокие цены на квадратный метр достигают 70 тысяч евро в Монако. Первая линия в Каннах стоит до 35 тысяч евро. В Лондоне первых линий нет. Там цены зависят от района или квартала.

Что сегодня выгоднее приобретать? Прогнозируете ли Вы дальнейший рост цен на недвижимость в этом регионе или цены достигли своей высшей точки?

В Лондоне цены высшей точки пока не достигли. Опять-таки очень много зависит от конкретного места и района. В некоторых частях Лондона стали строить чуть больше, но в самом центре до сих пор сильнейшая нехватка жилья и наблюдается огромный спрос. Если только не будет какого-то глобального кризиса или катаклизма, все макроэкономические показатели говорят о том, что цены в Лондоне будут расти. На это есть ряд причин. Это отдельная тема для разговора.

Дело в том, что риэлторский и строительный бизнес накручивают цены, объясняя это солидностью,  престижностью и надежностью, и привлекают под это колоссальные капиталы. Так что высшая точка еще впереди. К тому же на ситуацию сильно влияет нестабильность в мире, конфликты. Это зажимает рынки инвестиций для многих других стран. На руку Лондону играет финансовая нестабильность в некоторых странах Европы, таких как Италия и Испания, Греция. Все это заставляет капиталы двигаться в стабильную со всех точек зрения Великобританию. Либеральность англичан в политике и экономике очень привлекательна для людей, которые мечтают о бизнесе и инвестициях. Они пытаются совместить свои семейные интересы с интересами профессиональными.

На Лазурном берегу цены на данный момент остановились. Произошло определенное персональное затаривание объектами. А дальше куда? Растет спрос на интересные коммерческие проекты. Нужно искать коммерческий проект, чтобы привязать инвестицию к действующему бизнесу. Грамотно сделали владельцы из Южной Африки с виллой Кап-Эстель. Два месяца в году там живет семья, а все остальное время объект работает как отель. Прекрасная инвестиция!

С какой целью приобретают недвижимость в этих местах? Ведь образ жизни в этих двух точках Европы кардинально отличается.

Цель покупки на Лазурном берегу - это приобретение «летнего дома» больше для личного семейного пользования, здорового отдыха и получения удовольствия. Или для того, чтобы выйти на заслуженную пенсию.

Цель покупки в Лондоне - попытка защитить свою семью от политических и финансовых рисков, это инвестиции в бизнес, британский паспорт, школы детям, шопинг, театры, рестораны и многое другое.

Имеется ли разница в возможности получения легализации в Лондоне и на Лазурном берегу?

Если под вопросом легализации иметь в виду получение постоянного места жительства или гражданства, то здесь вопрос недвижимости, практически не играет никакой роли. Это чисто иммиграционный вопрос, который можно обсудить с иммиграционным специалистом.

Процедура легализации почти одинаковая. Регламенты по времени и условиям похожи. Только цель и результаты разные. В Лондоне законодательство более либеральное. Заработки, которые были сделаны не на территории Англии и Содружества, не облагаются налогом. А во Франции все заработки, независимо от места их происхождения, налоговая требует декларировать, вкладывать в «общий котел» и платить налоги со всей заработанной суммы. Это так называемый американский путь в налогообложении. Этим объясняется бегство из Франции самих французов. Они стараются перевести свою активную жизнь в другие страны. В Лондоне же такого риска нет.

Деловая активность Лондона несравнима с Монако. Как вы считаете, возможно ли объединять преимущества каждого региона?

Разумеется! Все зависит от характера и рода деятельности. Лондон однозначно является первой площадкой  - экономически и политически, но благодаря интернету управлять бизнесом можно с территории, приносящей удовольствие от жизни, скажем, в Монако. К тому же существуют и  выгоды оптимизации налогообложения, но для этого необходимо получить консультации специалистов по структуризации и налогам.