×

Предупреждение

JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 791.
Среда, 16 октября 2013 09:43

Во что лучше инвестировать во Франции и Монако?

Колонку эксперта французской недвижимости ведет учредитель компании RFCONTACT Александр ШВАРЁВ

Во Франции и Монако российские граждане инвестируют свои средства в первую очередь в недвижимость. Что сегодня происходит с рынком недвижимости на Лазурном берегу?

Мировой кризис не ослабевает. Сегодня в большинстве стран экономика сохраняет общую тенденцию спада или, в лучшем случае стагнации, что напрямую сказывается на наблюдающейся нервозности рынков и игроков. Однако имеются и редкие исключения. Так, например, рынок недвижимости Парижа, Юга Франции и Монако демонстрирует неплохие результаты. Во Франции активно продаётся жилье до 800 000 евро, на которое банки охотно дают кредитование, покупателям - французским налогоплательщикам - государство предлагает множество программ поддержки. А вот следующий сегмент - сделки от 800 000 до 1 500 000 евро - оказался больше всего подвержен влиянию экономической нестабильности. Сектор же люксовой недвижимости продолжает развиваться своей независимой жизнью.

Как Вы предлагаете поступать нашим гражданам?

Иностранным покупателям я советую при покупке виллы или квартиры на Лазурном берегу обязательно брать кредит, во-первых, потому что сегодня его можно получить по очень выгодной ставке. Все запросы на предоставление ипотеки гражданам французские банки рассматривают на общих основаниях - как от резидентов, так и от нерезидентов, и ставки по кредитам банки дают одинаковые всем. Процент депозита первоначального взноса варьируется в зависимости от объекта недвижимости, его стоимости и от риска выплат по кредиту, что напрямую зависит от подтверждённых доходов, предоставленных заявителем. Обычно банк хочет иметь подтверждение того, что Ваши доходы как минимум в три раза превышают выплаты по кредиту или прочим кредитам, если таковые имеются. Так же для более комфортного владения и использования приобретаемого имущества, покупать нужно на компанию со специально для этого созданной формой собственности - SCI ! 

Какие документы потребует банк для подтверждения дохода при рассмотрении запроса о предоставлении кредита?

Основополагающими документами являются фотокопии удостоверения личности (паспорт) и подтверждение ваших доходов и платёжеспособности. В случае, если гарантом или заёмщиком будет юридическое лицо, то необходимо будет представить Устав + сертификат о регистрации, баланс за последние годы.

Помимо этого вас попросят представить рекомендательное письмо банка, в котором вы держите свои сбережения или через который проводите свои операции. Необходимо также иметь автобиографию с изложением вашей профессиональной карьеры. Помимо этого потребуется документ об «аудите имущественного положения», заполненный заёмщиком, с приложением документов, подтверждающих доходы и выписка банковского счета за последние 3 месяца.

Подготовьте документы, подтверждающие доходы от Вашей профессиональной деятельности, финансовых активов и недвижимости (например, квитанции о зарплате, договоры об аренде недвижимости, налоговые декларации за последние два года). Все эти документы должны быть переведены на французский язык, некоторые - с апостилем. Все представленные сведения будут оставаться строго конфиденциальными документами. Для рассмотрения вопроса банк попросит предоставить контракт на резервацию недвижимости.

На какие ставки по кредиту сейчас можно рассчитывать во Франции и на что лучше ориентироваться - на кредиты с фиксированной или плавающей ставкой?

Если кредит по фиксированной ставке, то в среднем около 3,5 - 4%, а плавающей - порядка 1,5 -2 %. Выгоднее на сегодняшний день брать кредит с плавающей ставкой с возможностью перехода на фиксированную в случае роста плавающей.

Каковы условия по депозитам во французских банках?

Нужно отметить, что все кредиты на приобретение недвижимости подразумевают ипотеку до момента погашения кредита. Основными тремя факторами, определяющими размер депозита являются: гарантии, предоставляемые заемщиком - его доходы, банковская история и ликвидность приобретаемого объекта - ее размер и стоимость. К примеру, в случае приобретения квартиры 80 м2 за 850.000 € при нормальных гарантиях банк просит 30% депозита, а в случае приобретения виллы стоимостью в несколько млн евро и размером несколько сот метров в качестве базового предложения банк попросит внести депозит в 50%, при хороших гарантиях - 40%.

Объясните, в чем смысл размещения депозита при получении ипотечного кредита?

Средства, размещённые на депозите в банке приносят доход их владельцу, гарантированный согласно ставкам банка или же по желанию клиента средства могут размещаться в акциях и облигациях с большим процентом доходности, чем у банка. Так же возможен перевод в управление банку портфеля ценных бумаг и получение кредита под его гарантированную стоимость.

С какой целью покупают наши соотечественники жилье на Лазурном берегу?

С прицелом на возможную эмиграцию. После более 20 лет работы на постсоветском рынке, многие стали задумываться о пенсии в тихом уютном уголке. Те, кто активно стартовал в 90-е гг. теперь подходят к пенсионному рубежу и подбирают себе различные варианты недвижимости на Лазурном побережье Франции. Если раньше покупка недвижимости была лишь вопросом престижа, то теперь многие покупают чтобы спокойно здесь встретить старость.

А в чем разница между недвижимостью во Франции и в Монако?

В Монако по сравнению с Францией цены значительно выше, что напрямую объясняется качеством жизни, безопасностью и экономической стабильностью. Если ваша финансовая бухгалтерия вам позволяет амортизировать инвестицию в квадратные метры, (не говоря уже о престиже) то, в Монако выгодно жить, так как не надо платить налоги на прибыль. В вопросе вкуса и престижа нет границ - кому что нравится. Вспомним, когда в конце лета 2008 года во Франции разразился кризис, в Монако цены взлетели, но затем они опустились на прежний уровень и теперь потихоньку сдают свои позиции. Это связано с тем, что Единая Европа давит на все европейские финансовые центры уменьшая их привлекательность и спрос.

Какое жилье пользуется большим спросом?

Если говорить о Ницце, то на приличное жилье цены начинаются от 3 000 евро за метр и выше. Популярны у наших покупателей три района: Променада, Семье и Мон Барон. Но попадаются любители артистической богемы или исторических мест, которые подбирают квартиры в Карьер Мюзисьен.

Клиенты теперь стали хорошо ориентирующимися в ситуации, они приходят подготовленными со сложившимся мнением и восприятием рынка. Большой фактор на выбор наших клиентов оказывают друзья, уже имеющие здесь собственное жилье. К тому же появилась категория покупателей, разочаровавшихся в недвижимости Италии, Испании, Черногории и Хорватии. Состоятельные люди приезжают отдыхать и начинают осматриваться на месте. Потом обращаются к агентствам у себя дома, с которыми работали ранее, и те подыскивают им объекты за рубежом. Как правило, агентства в России имеют консультантов и партнёров и за рубежом, но создание цепочки посредников негативно сказывается на качестве и результатах работы. Всем потенциальным покупателям советую - приезжайте и сами на месте занимайтесь подбором партнёров и представителей услуг для решения своих проектов в любой интересующей вас сфере – недвижимости, стройке-ремонте, банковских и юридических вопросах!

Очень занятые люди обращаются в международные адвокатские кабинеты, которые предлагают юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и дополнительный консалтинг. Например, Pricewaterhouse Coopers ведет консультации по производственным вопросам крупных компаний и они дополнительно обслуживают личные интересы руководителей. Это очень дорогие услуги, и, к сожалению, не всегда оправданные и отвечающие конкретным задачам и целям!

Лучше за юридическими консультациями по процедуре покупки обращаться на месте к компетентному нотариусу, который ведёт сделку, гарантируя и обеспечивая ее чистоту. При этом отмечу две категории нотариусов - одни, кто имеет необходимые знания, опыт и подсказывает нашему соотечественнику важные ему тонкости, и другие, кто гнёт свою французскую линию, консервативные или недостаточно компетентные в тонкостях и специфике соотношения русского и французского законодательств по многим важным вопросам, возникающим на всем протяжении подготовки и проведения сделки. А тут есть опасность попасть в те проблемы, которых как раз нужно избежать.

Я всегда предлагаю своим клиентам, прежде чем мы пойдём мониторить местный рынок недвижимости, нужно рассмотреть два главных вопроса - как финансировать сделку и как владеть своей недвижимостью.
Удобная схема - покупать в кредит и для нерезидентов единственно правильный путь приобретения недвижимости с финансовой и налоговой сторон. Покупка совершается на заёмные средства, собственные средства размещаются в банке и вы получаете хороший процент, почти вдвое превышающий процент выплаты по кредиту. Это позволяет иметь доход по операциям с недвижимостью и от размещения средств и от роста капитализации самого объекта.

Все грамотные и выгодные покупки были сделаны на кредиты. Русские покупатели обычно ориентируются на высшую категорию объектов, понимая, что делать мелкие покупки или инвестиции во Франции практически не интересно, нет выгоды от эксплуатации и капитализации.

Покупают ли наши граждане объекты в качестве инвестиций и какова их долевая часть по сравнению с недвижимость, купленной для собственных нужд?

Инвесторы появились сразу же, но их и по сей день не более 5-10%. Для русских хорошая тема - покупка вилл, их перестройка и продажа.

Расскажите о схеме, по которой проходит покупка недвижимости и могут ли быть здесь какие-то «подводные камни»?

Схема покупки недвижимости во Франции абсолютно логична, много о ней было написано во всех источниках информации.

Сюрпризы же появляются на каждом шагу и происходит это из-за отсутствия умения слушать ответы на заданные вопросы. У некоторых специалистов, работающих на рынке, накопился колоссальный опыт, полезный для иностранных покупателей.

Мне удобно работать на рынке недвижимости с русскоговорящими клиентами - я люблю своё дело, у меня многосторонний и многолетний русско-французский опыт, имея диплом инженера-строителя и практику работы на стройках в России и Франции, я хорошо разбираюсь в перспективах объекта, понимаю документацию, прекрасно разбираюсь в банковском секторе.

При проведении ремонтов мы работаем с сертифицированными подрядчиками, имеющими кроме опыта необходимые разрешения и страховки. Пусть это дороже в начале работы, зато по результату получается выгоднее и защищённее от форс-мажора!

Спасибо за интервью!

Контактная информация:
RFC ESTATES
Тел.: +33 (0) 6 12 15 91 98
E-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Web: www.rfcestates.com