×

Предупреждение

JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 791.
Вторник, 17 сентября 2013 10:27

Лазурный Берег - звучит так нежно!

На вопросы МБЛ отвечает эксперт по вопросам недвижимости и инвестиций, руководитель компании RFContact ESTATES Александр ШВАРЁВ.

Огромное число людей со всего мира приезжает на Лазурный берег ради того, чтобы приобрести недвижимость и длительное либо короткое время находиться здесь. Что влечет их сюда?

Влечёт элементарное человеческое желание - хорошо жить и отдыхать. Здесь есть все связанные с этим неотъемлемые атрибуты: мягкий климат, комфортная организация жизни, прекрасная солнечная погода, вкусная еда, хорошее вино. На Лазурном берегу можно найти все для души и тела. Многих сюда привлекает так называемая технология хорошего самочувствия - отдыха, релаксации, ну и, конечно, весёлое общение с приятными людьми, за границами проблем, которые остались где-то далеко. Здесь витает в воздухе ощущение эйфории, прекрасной и красивой жизни. Поэтому всех людей и влечёт сюда. Лазурный Берег - звучит так нежно!

Приобретая здесь недвижимость, многие не думают о том, что помимо удовольствия от морского воздуха и качественного времяпрепровождения, на них ложится определенная финансовая нагрузка. Какие виды расходов необходимо предусматривать инвестируя в недвижимость?

Лазурный Берег находится на территории Франции, которая прекрасно понимает  привлекательность своего курорта и ведёт специфическую финансовую и налоговую политику, которая не всегда понятна и многие оценивают ее как не всегда логичную. Есть налоги обоснованные и подлежащие обязательному платежу - это налог на недвижимость и налог на проживание, чтобы у местного муниципалитета имелись средства на обслуживание инфраструктуры. Ведь улицы должны быть убраны, трава на газонах подстрижена, а ночью на улицах везде горел свет. Это налог социальной поддержки, в месте, где вы проживаете.

Но есть некоторые другие труднообъяснимые налоги, например, налог на дарение, составляющий до 45% стоимости актива. Владельцы имущества уже один раз заплатили налоги с заработанных средств на которые было куплено имущество, подлежащие передаче своим детям, родственникам и близким, почему опять платить? Или налоги на доходы и богатство. Трудно становиться и оставаться богатым, если тебе приходится все больше платить, к тому же по прогрессивной ставке. Эти налоги многим непонятны и поэтому клиенты просят найти более адекватные, законные, альтернативные решения.

Государство же хочет получать доход за тот рай, который достался от бога. Вот и идёт постоянная борьба за место под солнцем. Поэтому уже вначале, покупая недвижимость, нужно чётко понимать по каким правилам ты будешь действовать в рамках интересов семьи и законодательств. Нельзя сначала сломя голову купить, думая, что потом найдётся правильное решение. Выход, конечно, есть всегда. В конце концов, можно переоформить сделку на новой основе и заплатить ещё раз несколько процентов за регистрацию, что в конечном счёте будет всё-таки выгодней.

Что показывает опыт последних десятилетий, удаётся ли владельцу недвижимости, затем выгодно продать её по истечении нескольких лет?

Золотое правило Лазурного берега, впрочем, также как и Парижа - кто имел недвижимость и продал её, тот получил свой интерес и заработал. И тот, кто стал покупателем сегодня, в будущем тоже получит свой интерес - то есть заработает. За счёт постоянного роста частных капиталов и спроса на недвижимость спрос и цена на неё постоянно растут.

В совокупности факторов на нынешний период, можно предположить уменьшение количества сделок, но не цен. Дело в том, что на рынке нет достаточного числа предложений, мало выставляют на продажу новых объектов. Вот и получается, что редкий продукт можно продавать дорого. По статистике капитализация объектов недвижимости в год добавляет к цене 2-3 процента. Если посмотреть на конкретный объект недвижимости  за последние 10 лет, то оказывается, что он подорожал в несколько раз.

Стоит ли вкладывать средства в недвижимость, приносит ли она большие дивиденды, чем размещение финансовых средств в акции?

Общеизвестно, что деньги дешевеют, акции и облигации компенсируют инфляцию и, как правило, приносят меньше дохода, чем правильно купленная недвижимость. Ее рост надёжен и выглядит более стабильно. Среднестатистическая инфляция в Европе составляет около 4-6%, на сегодня доходы от размещения в облигации не помогают сохранить соотношение даже в нуле, акции требуют принятия риска и дополнительных гарантийных размещений. У русских пока подход другой - в России зарабатывают, а здесь пытаются сохранить. Поэтому все инвестиции здесь рассматриваются с позиции не рисковать, а как можно более надёжно сохранить заработанные средства.

Так что, если у вас есть возможность для приобретения недвижимости, то стоит в это вкладывать и как можно дольше оставаться собственником. Чем больше вы ей владеете, тем больше заработаете. Не так сильно меняется ценность предмета покупки, как уменьшается покупательная способность денег. И если посмотреть на ценность и стоимость конкретной виллы, то о данном процессе нельзя забывать.

Какова была цена строительства и сколько будет стоить сейчас в случае продажи всем хорошо известная вилла семьи Ротшильдов на Кап-Ферра?

Приведу интересный факт. Семья Рокфеллеров считалась самой богатой в мире примерно 150 лет назад. На тот момент их капитал составлял около 150 млн долларов. Сегодня эта сумма соответствовала бы порядка 200 млрд долларов. За этот период произошла огромная инфляция денег. Поэтому ясно, что недвижимость приносит наибольшие дивиденды. А если к тому же использовать кредитные средства, то выгода увеличивается в разы! Стоимость строительства в цифрах на ту эпоху была бы значительно маленькой по сравнению со стоимостью продажи в цифрах, но ценность объекта за этот период многократно увеличилась!

Наши соотечественники только приходят на рынок и для них этот вопрос сегодня не всегда актуален, ведь у них самый большой доход от размещения средств в действующий бизнес быстро развивающейся экономики своей страны. Но уже в скором времени ситуация изменится, с развитием глобализации и приближением пенсионного периода в жизни нынешних капитанов бизнеса и экономики.

Инвестиции в какую недвижимость рентабельны и доходны?

Даже от инвестиции в недвижимость для удовольствия, которая требует расходов на обслуживание, при соответствующей структуризации владения собственностью можно получить доход.
Можно инвестировать в фонды, владеющие парком коммерческой недвижимости, имеющие стабильность и надёжность. Мы видим, что рыночный рост аренды происходит постоянно, гарантирована индексация повышения стоимости арены.

Фонд, владеющий огромным парком аренды, получает серьёзные доходы. Вы покупаете у фонда долю, на внесённые вами деньги, они приобретают новые объекты, а вы получаете дивиденды от общего дохода. Это надёжная инвестиция и вы получаете доход на свой купленный актив. Риски и затраты на управление арендой в этом случае уменьшаются. Поэтому лучше вступать в такие фонды и покупать в них долю.

И если эту долю приобретать на кредитные средства, то увеличивается рентабельность инвестиций. Без кредита доходность составит 5-6%, а с кредитом - до 12%. Вести самим отдельный арендный или другой бизнес очень тяжело. Например, накладные расходы на маленький отель достаточно высоки, владелец обязан постоянно инвестировать собственные время и деньги. Часто пропадает весь интерес от инвестиции. Либо нужно вкладывать серьёзные средства в покупку «стен» и сдавать в аренду управляющей компании по ведению гостиничного бизнеса на договорных условиях. Остальное - скорее растрата времени и денег. Ресторанчики, отельчики и бензоколонки вам больших доходов не принесут, если не делаете сетевой проект, требующий серьезных средств и внимания.

Ну, и самое доходное вложение денег в недвижимость - и это исторический факт, вложение в строительство новых объектов.
Франция для ведения бизнеса иностранными инвесторами - страна интересная, технологических знаний у наших инвесторов, как правило, хватает. Не хватает времени реализовать возможности, нужны квалифицированные и надёжные партнёры на месте.

Спасибо, за интересную информацию. Продолжим тему в следующий раз.
МЛБ