Среда, 22 июня 2022 22:06

Как купить и оформить недвижимость во Франции?

Рекомендации адвоката Ольги Мельник

Число желающих купить недвижимость во Франции постоянно растет. Покупка недвижимости может приобретать многочисленные формы (квартиры в многоэтажных домах, индивидуальные дома, земельные участки под строительство) и требует обращения к различным лицам, осуществляющим профессиональную деятельность в этой сфере (агенты по недвижимости, специалисты по технической диагностике, эксперты-геометры, адвокаты, нотариусы). Участие этих профессионалов иногда совместно, но чаще всего они дополняют друг друга, участие некоторых из них признано обязательным законом.
При покупке иностранец может испытывать некоторые трудности в связи с тем, что с трудом представляет весь процесс приобретения недвижимого имущества во Франции с момента начала поиска и до момента размещения в приобретенном объекте. Во Франции это деликатная операция из-за большого количества законодательных текстов и регламентов.
Адвокаты кабинета КАМС предлагают в общем виде юридическую схему (процедуру) инвестирования недвижимости во Франции.
1. УЧАСТНИКИ ПРОЦЕССА
a. АГЕНТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ
b. НОТАРИУС
c. БАНКИР
d. АДВОКАТ
e. ЭКСПЕРТЫ
2. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
Договору купли-продажи предшествует предварительный договор. На практике получили распространение два варианта предварительного договора: одностороннее обещание продажи идвустороннее обещание продажи.
Оба этих предварительных договора чаще всего включают отлагательные условия.
Эти предварительные договоры могут быть составлены как в простой письменной форме, так и в нотариальной. Они подлежат обязательному нотариальному удостоверению, если стороны желают зарегистрировать их в реестре регистрации прав на недвижимое имущество.
a. ПРЕДЛОЖЕНИЕ О ПОКУПКЕ И СОГЛАСИЕ ПРОДАВЦА
С первого января 2001 г. оферта на покупку не требует уплаты какой-либо денежной суммы, подтверждающей серьезность оферты.
b. ОДНОСТОРОННЕ ОБЕЩАНИЕ ПРОДАЖИ
Это договор, посредством которого собственник недвижимого имущества, именуемый «обязующимся продать в будущем», принимает обязательство продать за обусловленную цену потенциальному покупателю, именуемому «выгодоприобретатель», если последний заявит об этом требование до истечения определенного срока. Выгодоприобретатель акцептует сделанное ему обещание продажи, но у него не возникает в тот же момент обязанности купить. У него есть «право выбора», которым он может воспользоваться, если примет решение стать собственником имущества.
* Возмещение иммобилизации
* Срок заключения договора купли-продажи
* Права выгодоприобретателя
* Осуществление продажи

c. ДВУСТОРОННЕЕ ОБЕЩАНИЕ ПРОДАЖИ
Это сделка, порождающая два равноценных обязательства - связывающих и продавца, и покупателя. Такой тип договора содержит соглашение сторон относительно объекта и цены, приравнивается к договору купли-продажи, тогда как в представлении сторон это всего лишь предварительный акт.
В связи с этим он всегда включает различные отлагательные условия, которые имеют целью отсрочить последствия купли-продажи и уплату налогов, связанных с переходом права собственности.
* Неустойка
* Срок заключения договора купли-продажи
* Возможность замены
* Возможность отказа
* Принудительное исполнение

d. ОТЛАГАТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
Наиболее распространенными являются следующие отлагательные условия
* Если выгодоприобретатель или покупатель решит обратиться за получением кредита, предварительный договор должен быть обязательно заключен под отлагательным условием получения этого кредита.
* Права преимущественной покупки были созданы, в частности, в пользу муниципальных образований, нанимателей помещений, предназначенных для проживания. Предварительный договор подчиняется отлагательному условию, что эти права не будут осуществлены.
* Предварительный договор обычно заключается под отлагательным условием, что документы по градостроительству, за выдачей которых обратится нотариус, не выявят сервитутов, способных причинить вред сущности или ценности недвижимого имущества.
* Заключение договора также подчиняется условию, что ипотеки, которые, возможно, обременяют имущество, не превысят цены, чтобы она была достаточной для их погашения.

3. ОСНОВНОЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Если предварительный договор может быть или в письменной форме, или в нотариальной, то окончательный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Это требование направлено на то, чтобы обеспечить участие профессионала, гарантирующего действительность договора, то есть его соответствие всему разнородному законодательству инвестирования недвижимости.
Участие в договоре купли-продажи гражданина иностранного государства или иностранного юридического лица ставит определенные вопросы.

ПОСЛЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
Далее следует совершение формальностей по земельному оглашению перехода права собственности, погашение ипотечных записей, способных обременить проданное имущество, уведомление уполномоченной организации сособственников недвижимости о переходе права собственности и личности нового собственника.
Расходы на приобретение могут оцениваться от 6,5 до 8% от цены договора купли-продажи недвижимого имущества, оцениваемого как существующее. Эти расходы включают гонорар нотариуса, размер которого составляет 1% от цены договора.
ПОКУПАТЕЛЬ

a. ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО. Нерезидент Франции может беспрепятственно приобрести недвижимость во Франции, но все действия по недвижимому имуществу, находящемуся во Франции во владении нерезидента, подпадают под французское законодательство.

b. Юридическое лицо французского права. Прежде всего отметим, что акции или доли общества, владеющего недвижимостью, являются сами по себе движимым имуществом, и их передача осуществляется в соответствии с законом о наследстве той страны, в которой умерший имел свой последний домицилий.

1.1. Общества, представляющие собой объединение капиталов. Приобретение недвижимости на французское коммерческое общество (SARL, SA, SAS …) производится крайне редко. С налоговой точки зрения такая схема оправдана лишь в случае, если она имеет место в рамках существующей группы компаний и таким образом дает возможность вычесть стоимость недвижимости и все сопутствующие расходы из прибыли материнской компании, расположенной за границей.

1.2. Общества, представляющие собой объединение лиц. Обычно прибегают к таким формам обществ, как Полное товарищество и чаще Гражданское общество по недвижимости.

1.2.1. Полное товарищество. Представляет интерес с налоговой точки зрения, так как на него могут распространяться те же правила, что и на физических лиц, в части налога на прибыль от продажи недвижимости. Минус, что оно является коммерческой структурой, все акционеры которой несут солидарную и неограниченную ответственность за пассивы компании; и именно по этой причине на практике такая форма используется достаточно редко.

1.2.2. Гражданское общество по недвижимости (Société Civile Immobilière, сокращенно SCI). Это некоммерческая структура, полностью прозрачная с точки зрения налогообложения и при этом не имеющая налоговых обязательств как компания, так как она не является субъектом налогообложения. Уплата налогов производится членами общества в соответствии с правилами, которые распространяются на них самих (либо это физические, либо юридические лица).

ПОКУПКА ИНОСТРАННЫМ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ
2.1. Компании, расположенные за пределами Франции. Интерес, который могут представлять оффшорные юридические лица, сводится к нулю французским налоговым законодательством, которое обязывает иностранные общества с преобладанием недвижимого имущества (т. е. иностранные общества, активы которых более чем на 50% состоят из недвижимости на территории Франции) платить ежегодно таксу в размере 3% от рыночной стоимости недвижимых активов. Избежать данной таксы можно, раскрыв налоговой администрации конечных бенефициариев иностранной компании.

2.2. Компании, расположенные в стране, подписавшей с Францией соглашение об избежании двойного налогообложения
2.2.1. Общий режим. За исключением предусмотренных международными налоговыми соглашениями случаев, эти компании рассматриваются во французском налоговом праве как коммерческие. Исключение составляют общества, приравненные в плане налогообложения к французским SCI. В этом случае налог будет начисляться на полученную от продажи прибыль. Равно как и прибыль, полученную в результате цессии акций иностранной компании, активы которой состоят преимущественно из недвижимости, находящейся на территории Франции, которая считается с 1 января 2008 г. доходом из французского источника и облагается налогом при продаже в 1/3 от прибыли.
2.2.2. Исключения (при определенных условиях): Великобритания, Ливан, Монакское гражданское общество по недвижимости.

НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ ДЕТИ

Присутствие несовершеннолетних детей в сделке может вызвать трудности, связанные с тем, что банки, опираясь на последние решения кассационного суда, не выдают кредит гражданским обществам, среди участников которых есть несовершеннолетние. Дети до 14 лет не принимают участия в сделке и за них выступают родители. Несовершеннолетние от 14 до 18 должны принимать участие в сделке в соответствии со статьей 26 гражданского кодекса РФ.

НАЛОГ НА НАСЛЕДСТВО
При приобретении недвижимости на собственное имя - применяется французское налоговое право, которое устанавливает прогрессивный налог на наследство. В зависимости от транша он может достичь: от 15 933 € до 552 324 € - 20%, от 552 325 € до 902 838 € - 30%, от 902 839 € до 1 805 677 € - 40%, свыше 1 805 677 € - 45%.
Существует не облагаемый налогом транш 100 000 евро (на 2022 г.), вычитаемый из доли каждого ребенка. Налог на наследство не применятся между супругами.
К налогу на наследство на доли гражданского общества по недвижимости применяется общее правило, согласно которому налогом облагается во Франции как выросшая стоимость долей, так и текущий счёт, кроме некоторых предусмотренных соглашениями исключений.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ

a. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Сборы за переход права собственности уплачиваются приобретателем сверх цены договора купли-продажи. Они в обязательном порядке взимаются нотариусом в момент подписания акта купли-продажи. Этот акт затем направляется в Хранение ипотек для совершения формальностей по земельной огласке. Размер этих сборов в настоящий момент составляет порядка 7% от цены договора купли-продажи.

b. НАЛОГ НА ПРИРОСТ КАПИТАЛА ПРИ ПРОДАЖЕ
Налог на прибыль от продажи не начисляется при продаже имущества через 30 лет владения им. При продаже после 6 лет владения прибыль брутто (без вычетов) подлежит уменьшению на 6% за каждый дополнительный год владения, при этом с прибыли нетто взимается социальный налог в размере 16%, если продавец является резидентом ЕС, и в размере 33% в противном случае. При продаже в первые 6 лет владения никаких снижений налога не существует.

c. IFI
Если стоимость находящегося во Франции имущества превышает 1 300 000 евро (по положению на 2022 г.), то владелец данного имущества облагается налогом на богатство. IFI рассчитывается на основе чистой стоимости ваших налогооблагаемых активов на 1 января 2022 г., то есть после вычета долгов, существующих на эту дату, при условии, что вы можете их обосновать.

Эти долги могут быть связаны со следующими расходами:

приобретение налогооблагаемого имущества или имущественных прав (имущественные займы);

работы по благоустройству, строительству, реконструкции или расширению;

приобретение акций пропорционально стоимости налогооблагаемого имущества и прав;

эксплуатационные работы, которые владелец должен оплатить, но за которые он не смог получить возмещение, по состоянию на 31 декабря года, уплата налогов, причитающихся за соответствующую недвижимость (например, налог на имущество или налог на наследство).

d. СБОР ЗА ПРОЖИВАНИЕ

Лицо, владеющее и/или проживающее по месту нахождения недвижимости на 1 января текущего года, является налогоплательщиком сбора за проживание.

e. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ

Земельный налог схож со сбором за проживание, что касается лица налогоплательщика, определением ставки коммуной места проживания и возвратом части налога продавцу. Оплата происходит в ноябре.

Дополнительную информацию по данным вопросам вы можете получить, обратившись к нашим экспертам напрямую.
KAMS - PARIS • 47 avenue Hoche 75008 Paris

KAMS - NICE • 31 boulevard Victor Hugo 06000 Nice

НИКИТА КУЗНЕЦОВ, адвокат в суде +33 6 31 15 33 26 Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
ОЛЬГА МЕЛЬНИК, адвокат в суде +33 6 83 07 79 38 Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Телефон офиса: + 33 1 83 79 88 10
www.kamslaw.com