×

Предупреждение

JUser: :_load: Не удалось загрузить пользователя с ID: 791
Вторник, 12 марта 2013 22:28

Особенности строительства и реконструкции

Колонку эксперта французской французской недвижимости ведёт руководитель фирмы RFC ESTATES Александр ШВАРЁВ.

- Традиционно весна - период реконструкции и начала строительных работ, подготовки недвижимости к летнему сезону. Когда лучше всего начинать работы, учитывая специфику курортного места?

- Это может звучать парадоксально для многих, но я, базируясь на моем многолетнем опыте работы во Франции, советую всем начинать все технические работы с сентября. Тем самым, у вас есть достаточно времени на проведение ремонта до начала сезона и на исправление ошибок. Это золотое правило касается не только крупных вилл, но и квартир. Перед началом работ вам понадобится получить все необходимые разрешения, а с этим вопросом здесь очень и очень строго. Даже если вы планируете ремонтировать квартиру, то до начала нужно оповестить домоуправление - Le Sindic - и сделать официальный запрос. На это уходит как правило от трех недель до месяца.

- И при этом нужно запрашивать разрешение даже на внутренний ремонт?

- Все зависит от категории планируемого ремонта. Если вы собираетесь сделаете косметический ремонт без всякого шума, то его можно делать в любой момент. Если речь идет о полной реконструкции помещения, то процесс займет больше времени, в первую очередь для получения разрешений.

Даже внутри собственной квартиры без разрешения домоуправления нельзя начать работы, ведь владелец обязан соблюдать правила совместного проживания. Когда вы приобретали собственность в акте купли-продаже фигурировали пункты, о соблюдении правил совместного проживания с соседями. Это значит, что работы внутри квартиры могут производиться только с разрешения домоуправления и архитектора, курирующего здание. Для этого в домоуправление нужно принести план, сделанный компетентным архитектором. Без утверждения планов архитектором домоуправления (Le Sindic) не даст своего согласия на начало работ.

И все же нужно различать о чем идет речь - о квартире или вилле. Это абсолютно два разных проекта. В квартирах, к примеру, нельзя модифицировать фасады, чтобы сохранять эстетический облик здания, это так же относится ко всем строениям исторической или архитектурной культурной значимости.

Возможные изменения внутри квартиры могут быть осуществлены в зависимости от инженерных коммуникаций (отопление, вентиляция, вода и т.д.), несущих конструкций, а так же согласования с домоуправлением и его архитектором, которые должены утвердить вами предоставленный план на получение разрешения.

- Все мы воспитывались на иных традициях чем местные жители. Чем грозит начало работ, без наличия на руках всех необходимых разрешений?

- В случае обнаружения контролируемыми органами такого нарушения выписывается административный штраф, вас заставят прекратить работы и провести все необходимые административные шаги. Возможны и радикальные меры, через суд вас обяжут снести построенное или восстановить изменённое и разрушенное.
В результате всего этого можно сильно затянуть стройку. Образно говоря, запланируешь работы на три месяца, а «попадешь» на год, пока не урегулируешь все административные факторы.

При ремонте квартиры, после получения разрешения от домоуправления вам будет нужно предупредить всех соседей о начале работ, объяснить какие у них могут возникнуть сложности - к примеру в виде отключения воды, света, также заранее оповестить о шумных работах. Они же имеют право высказать свои пожелания, которые нужно будет учитывать в процессе организации работ. Местные компании как правило принимают во внимание просьбы соседей. Если вы организуете работы сами, то учитывать замечания соседей нужно вам самим. Знайте, что этот момент очень регламентирован. Существуют случаи, когда владельцы пиратским образом проводят работы, кому-то удаётся решать возникающие проблемы, кому-то - нет. Но это не предмет для ориентира.

- Так сколько времени нужно закладывать на административную подготовку проекта?

- Для квартиры - 3-4 недели, без учета праздника и каникул. А если вернут проект для изменений, то по каждому варианту проекта - ещё столько же. Поэтому важно иметь грамотного архитектора и расторопного подрядчика. Для виллы начинать административную подготовку нужно с уже имеющимся архитектурным проектом. Выбор архитектора, находящегося в хороших отношениях с мэрией - значительный фактор успеха и реализации ваших планов.

Подготовка проекта архитектором может занять примерно 1-2,5 месяца, в зависимости от сложности проекта и с учётом занятости архитектора. От 3 до 5 месяцев проект может рассматривать мэрия с внесением дополнительных требований и ответами от архитектора, затем 2 месяца уйдет на апелляцию от третьих лиц. Теоретически все может растянуться на 9-12 месяцев до получения разрешения на строительство. На сложные проекты иногда уходят до несколько лет подготовки. Особенно долгое время занимает урегулирование кадастровых планов. В общем, во Франции - непростое дело организовать административную подготовку любого проекта.

Необходимо знать, что имеется также другая регламентирующая структура - Batiment de France, утверждающая проекты на территории страны. Без неё ни одна мэрия не подтвердит ваш проект.
Хотел бы еще раз подчеркнуть важность вопроса выбора архитектора, находящегося в хороших отношениях с местной мэрией, а если вас не устроит качество его профессиональной работы, то лучше взять в помощь второго, это все равно будет быстрее для достижения результата. Мой коллега, к примеру, берет итальянского архитектора, делающего концепцию, а потом стыкует его с французским архитектором, который доделывает техническую часть, утверждает план в мэрии и получает разрешение на строительство.

- Вы имеете большой опыт в организации строительных работ в России и Франции. В чем их различие?

- Во Франции более длительная и детальная подготовка и согласование перед началом работ. Роль архитекторов во Франции основывается на комплексной системе, они делают концепцию, техническое обоснование, расписывается все в деталях и подробностях, чтобы проект утвердить и получить разрешение на строительство. Это очень лицензированный и регламентированный процесс. Далее исполняющая компания следует предписаниям архитектора и ведет строительство.

Итальянско-русская система скорее основывается на том, что архитектор рисует общую концепцию, далее задача инженеров реализовать воплощение проекта.

- Скажите, в чем особенности реставрации старинных вилл, которые к тому же могут оказаться памятниками старины?

- Перед принятием окончательного решения при покупке старинной виллы, я советую непременно связаться с уже упомянутой мною организацией Batiment de France. Еще до заключения договора  купли-продажи необходимо провести с ними консультации, чтобы понять какие требования будут предъявлены ими по данному объекту. Их специалисты подскажут, какие возможности имеются по реконструкции данного дома.

Многих наших соотечественников привлекают высокие потолки, престижность исторического здания. В общем, покупать старинный дом стоит при чётком понимании, что из него можно сделать. Нельзя всегда слушать доводы только своего консультанта . Необходимо базироваться на реалиях, а о них грамотно может информировать либо архитектор, либо Batiment de France. Особенно пристальное внимание должно быть уделено участку. Важно выяснить, как повлияли на него произошедшие изменения в кадастре, коэффициента застройки и другие технические требования, чтобы не получилось так, что вы снесли старое здание, а новое можно построить только в два раза меньше, либо вообще нельзя построить.

Бывают случаи, что даже местный архитектор пообещает «пробить» вам какое-то решение, а сам может оказаться авантюристом и тем самым подтолкнёт вас на осуществление невозможного. Вас же, как владельца, заставят восстановить идентичный вид. Необходимо помнить, что при реставрации старых зданий, часто нужно использовать устаревшие, сегодня уже не используемые технологии и материалы. Имеется организация Ouvriers de France, специализирующаяся на сохранении старых технологий и материалов. Естественно, использование их услуг приводит к значительному удорожанию производимых работ. Но не думаю, что любителя старины это остановит.

- Существуют ли ограничения на использование современного  оборудования, например, кондиционеров в старинных особняках?

- Нет, внутри купленного здания можно сделать все, что пожелаешь. Например, черепицу ты должен будешь установить такую, которую производили, скажем, в 18 веке. Это касается карнизов, лепнины и т.д. 
Batiment de France при реставрации будет обязывать вас сохранить исторический вид здания. Об этом начали задумываться после Второй мировой войны, первый закон на эту тему вышел в 1946 году, а затем условия ужесточились во времена Миттерана и последующих французских президентов. И в общем, французы оказались правы. На фоне Испании, к примеру, Франция выглядит значительно интереснее именно благодаря сохранению оригинального типичного внешнего вида зданий. Нет хаотической застройки, сохранены исторические ценности ушедших столетий, и именно это даёт для каждого региона дополнительную привлекательность и доход.

- В целях сокращения строительных расходов возможно ли отказаться от использования местной рабочей силы?

- На первом этапе чисто финансово - можно, но это «аукнется» спустя некоторое время. Ведь Франция - стана уникальная. Здесь имеется закон о десятилетней гарантии на сделанные работы, но эта гарантия распространяется только на французские компании. То есть, если будете привлекать к работам, скажем, итальянскую компанию, то нужно чтобы она были аффилирована на месте или имела дочернюю компанию. Как правило, итальянцы регулярно работают на Лазурном берегу и хорошо осведомлены о существовании этого закона. Поэтому с ними, как правило, таких проблем не возникает. Русские иногда привозят поляков или прибалтов. В начале смету вам напишут подешевле чем местные, а уже в ходе работ цена будет возрастать.

Но вы не будете иметь нужных рычагов влияния на строителей. Французскую компанию за несоблюдение договора вычёркивают из реестра и она никогда больше не сможет получить контракт от муниципальных служб, что во Франции является очень серьёзным источником дохода для них. За такое можно вообще лишиться строительной лицензии. Как вы можете повлиять на строительную компанию, которая пришла с чужого рынка, не знаю.

Французский рынок изначально построен на аксиоме, что потребитель всегда прав. Но в случае судебного разбирательства с иностранной компанией, суд не встанет на сторону покупателя. К тому же, наличие страховых гарантий определяет выбор в пользу услуг именно французских фирм.

- Так какие страховки необходимо заключать при стройке и кто это должен делать?

- Любая строительная компания во Франции, с которой вы заключаете договор, обязана предоставить и показать вам, что у неё имеются уставные документы, лицензии и страховка. У серьёзных компаний предоставление этой документации проблем не вызывает. Стоимость страховки абсолютно не принципиальна и составляет небольшую долю процента от стоимости строительных работ. Приведу классический пример. Завезли строительный материал, а он возгорелся. Кто будет платить за уничтоженный материал, кто будут платить за то, что сгорел сосед? Как правило, в таких случаях оптимально иметь двустороннюю страховку - и со стороны подрядчика, и со стороны заказчика работ. Всем заказчикам работ рекомендую это делать.

Бывают форс-мажорные обстоятельства. Например, прорвало трубу, и вы залили соседа. Необходимо провести ремонт на много тысяч евро в квартире. Чем вы будете компенсировать? Двустороннее страхование - гарантия того, что вы будете спать спокойно. При строительстве, по окончании работ или в течение 10 лет у вас будет сохраняться гарантия на основные строительные работы. Строительная компания может исчезнуть по разным обстоятельствам с рынка, а страховка будет нести ответственность за все возможные проблемы.

- На своем опыте знаю, что во Франции не всегда можно найти необходимые отделочные материалы. На мой взгляд, выбор достаточно лимитирован. Можно ли их завозить из-за границы?

- На использование материалов во Франции ограничений практически нет. Самое главное, чтобы они проходили по местным стандартам требований безопасности. Если делаете ремонт дома сами, то можете делать на свой страх и риск. Как правило, клиенты не занимаются вопросом где исполнитель приобретает строительные материалы. Но многие покупают в Италии из-за богатого дизайна и идей. Базовые материалы при крупных стройках можно купить в восточных странах, например, в Польше. Можно, скажем, купить цемент там и привезти сюда. Формы оптимизации стройки имеются.

- Местный климат отличается от российского. Что нужно учитывать в этом плане?

- Исторически раньше никто не селился у береговой линии. Соль съедает и убивает все. Но мы живем в современном мире и технологически можно бороться с этими проблемами. Чаще необходимо производить различное обслуживание. Нужно высаживать соответствующие солеустойчивые растения. Сам был свидетелем, когда заказчик спорил с садовником, который отговаривал его высаживать определённые виды растений. Результат был плачевный. Чаще надо прислушиваться к старикам, имеющим большой опыт жизни в этих краях.

- Стоит ли уделять особое внимание энергосбережению?

- Сегодня это общеевропейская тенденция, обязывающая строителей и проектировщиков использовать энергосберегающие материалы. Конечно, нужно жить в духе со временем. К сожалению, в этом плане часто имеются определённые ограничения. К примеру, можно использовать солнечные батареи, но не больше разрешённых квадратных метров... Расчёты идут от общей площади крыши. По-моему, в отличие от Германии здесь боятся того, что человек полностью обеспечит себя энергией и перестанет быть потребителем. Из энергосберегающих материалов можно больший упор делать на окна и изоляцию. Жить в экологически чистом доме конечно приятнее...

- В последнее время правительство, стараясь уменьшить дефицит бюджета, увеличивает налоги на недвижимость. Что нового в этой сфере?

- Раньше срок, после которого недвижимость освобождалась от уплаты налогов при продаже составлял 15 лет. Теперь он увеличен вдвое - до 30 лет. Также правительство увеличило размер налога на богатство. Сегодня он начинается от 0,5% и максимально составляет 1,5% от стоимости активов. К тому же, по сравнению с предыдущим было увеличено количество траншей. Низшая точка отсчета начинается от 800 тысяч евро.

В принципе, уход от этой проблемы существует. Если вы не являетесь французским резидентом и приобретаете недвижимость с использованием специальной компании и кредита, то можно уйти от уплаты налога на богатство и получить дополнительные преимущества, но об этой речь пойдет в следующий раз.

RFContact
29 bd. de la  Ferrage  B.P. 161.
06414 Cannes
Тел.: +33 (0) 4 93 43 62 73
Мобильный: +33 (0) 6 12 15 91 98
Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.